商品房是我國市場化改革的產物,隨著商品房購銷模式、銷售價格、銷售政策的變化,商品房買賣合同糾紛與10年前相比具有新的時代特征。商品房糾紛日益增多,很多商品房買賣糾紛其實具有共性,從一個案例中就可推斷出相似案件的結果。

一、因房價上下變動引發的糾紛此起彼伏

一是房價上漲引起開發商違約糾紛。在房價快速上升的時期,開發商為提高利潤,往往以各種理由解除或終止與購人的買賣合同。甚至愿意用承擔違約金的方式主動違約。

二是房價下跌引發的購房人主動解除合同糾紛。在房價進入負增長的時期,商品房買賣合同領域顯現"退房潮"現象,出現買房人單方違約、要求補差價、群體性要求退房等狀況,而開發商要求繼續履行合同并主張違約責任。

二、因房地產調控政策引發的糾紛逐漸增多

一是房地產調控政策影響合同的履行。因限購、限貨政策的出臺致使已經簽訂的商品房買賣合同無法履行。購房人要求解除合同,出賣人主張違約責任。

二是借名購房等規避調控政策的情形增多。購房人由于屬于限購或限貸群體不能買房。通過借用他人的名義購買房屋。而出現真實權利人與名義權利人不符的情形。

三是因調控政策影響的房地產中介合同糾紛增多。表現為房地產調控政策出臺致使房屋買賣沒有完成。購房人拒付或要求退還中介費糾紛。此外,房產中介公司為了招攬業務,多賺傭金,提供諸多辦理假離婚、偽造繳納社會保險費憑證等建議,規避房產新政引發糾紛。

三、關于房屋面積誤差問題

一是因測量標準變化引起的商品房實測面積與約定面積不符的處理。實踐中出現,因國家建筑物測量標準調整導致合同約定的商品房結算面積與房屋實測面積不符,此時是以約定的面積還是以實測的面積為準?

如果當事人明確約定終的結算面積不以實測面積為準。而以合同約定的面積為準,系當事人對風險的自我判斷。其在訂立合同時已經明確預見到合同約定的面積(即暫測面積)可能與房屋土地管理部門未來的實測面積存在差異。當事人基于自身的商業判斷所為的約定,應當得到誠信地遵循。

二是面積不符時鑒定資料的提供問題。實踐中如何判斷面積不符,房屋買受人測量認為房屋面積短少,請求法院對房屋面積進行測量鑒定;出賣人主張面積相符,拒絕提供竣工平面圖導致無法鑒定的,如何處理?

因房屋實際建筑面積的測量涉及專門性問題。常人一般難以解決。出賣人負有提供鑒定所必須的竣工平面圖的協助義務。如其拒不提供,則可以推定買受人的主張成立。

以上就是幾種新的常見的商品房買賣合同糾紛類型,希望對大家簽訂商品房買賣合同時有所幫助,盡量避免糾紛產生,維護自己正當權利。