最近勢頭不錯，嗯，對于剛需來說勢頭不錯，一線城市的房價開始大規模下跌啦。如果說，之前的硬抗只是量變，那么，現在經過一系列的強勢政策調整，量變已經積累成了質變，從價穩量跌變成了量價齊跌。

四點兒家門口有不少中介，我愛我家、鏈家，還有一些稍微差一點的小中介，不過他們現在的日子可不太好過。一些中介人員已經開始離職了，還有一些轉戰到了其他城市。

總會有不少童鞋問，現在的房價還是很高啊，到底還能不能降下來了呀。其實，只要盤點一下影響房價的幾個核心因素，就能大概分析出房價的走勢。齊俊杰老師就看得比較透，分析了幾大因素。不過，他把債務和金融分割開來，四點兒倒是認為，債務，其實就是金融的一部分。

M2收緊，金融杠桿玩不轉了

排在第一位的，是金融。買房首先得有錢啊，開發商拿地蓋房也得有錢啊，即便是投資客要投資，也得有錢。說到底，房價漲得快，就說明市場上的錢多；反之，說明市場上的錢不夠用了。

這個問題的關鍵，在于貨幣政策。10年前席卷全球經濟危機，給中國樓市帶來最直接的影響就是金融化。也是從那個時期起，中國的樓市開始跟金融緊密掛鉤。貨幣政策寬松時，房價就蹭蹭地往上漲；貨幣政策一旦收緊，房價就開始橫盤甚至下跌。

這里不得不說的，就是貨幣供應量。之前站長專門發過文，從歷年的M2增速來看，2008年、2009年的增速都超過了20%，2013~2016年，增速分別為13.6%、12.2%、13.3%、11.3%，增速明顯的年份對應正是樓市上漲幅度明顯的年份。不過，今年7月的M2增速，跌破10%，只有9.6%。再加上美國接連兩次加息，外匯壓力極大。

這兩天吵吵嚷嚷最厲害的，萬達被各大銀行審核境外投資導致的烏龍事件，正說明現在外匯方面非常吃力，差不多草木皆兵。各大銀行也現金流嚴重缺乏，拆借利率直線上升。

沒有了金融杠桿，那么貴的房子有多少人能買得起呢？只要杠桿率降下來，房價就會出現下滑。雖然不少地區出臺了限制交易措施，比如2年、3年、5年甚至10年內禁止房產交易，會在某種程度上保持房價的穩定，但是向下的壓力依然存在，明年可能會更加明顯。

當然，這是說的全國情況。具體到各地來說，還是略有不同。比如，去年有不少地區的居民杠桿上漲速度非常快，部分已經超出了警戒線。按照資訊的數據，廈門的居民杠桿達到了97%，這是個非常非常危險的數字，也是一枚定時炸彈，就看廈門能不能穩妥地把這個定時炸彈拆除。居民杠桿率過高的話，一旦房價開始下滑，很容易出現大規模棄房斷供的局面，進而導致銀行不良資本率飆升，甚至破產，導致當地經濟崩潰。

杭州的壓力也不小，居民杠桿達到了71%，南京、合肥等地，也值得警惕。相對而言，北京和上海的居民杠桿率反而不高，基本在安全線附近。看來，北京和上海已經看到了居民杠桿率過高的風險，提前布控，而廈門、杭州、南京、合肥等地，或許是出于這樣那樣的原因，導致了現在的局面。

那些回家買房的人，“坑”了當地百姓

排在第二位的，是政策因素，或者說，就是當地政府的因素。今年的房地產調控，有個非常明顯的特點，就是因城施策，各地政府的政策各不相同。不過，在這各不相同之下，卻有不同的態度。

北上深的高壓調控，尤其是北京，簡直是無所不用其極，不降房價誓不休，還被住建部點名表揚。而一些三四線城市的態度就比較曖昧，既發布了調控政策，但明顯能看出不是真心，而是希望能讓房價再飛一會兒，把庫存去完、把地賣掉。

這就是為何今年房價勢頭兩極分化的原因。一線城市高壓管控，橫盤下跌，而一些三四線城市反而出現了猛漲，市場反應非常強烈。

在這些房價猛漲的三四線城市中，有不少地區的房價已經超過當地居民的承受力。之所以能漲成這樣，既有貨幣化安置的因素，也有資金回流的因素——不少在一線城市的打工者，對于一線城市的限購或高房價絕望，轉而回老家購置房產，這些人的購買力，要比當地人的購買力強不少，帶高房價也就說得過去了。

東北的房價出了幺蛾子

還有一個因素，就是經濟因素。今年兩會，李克強總理就說過，經濟發展向好，房地產業也會發展向好。從長期看，中國的經濟還在比較穩步的上升通道，也就是說，房地產業從長期看，也是處于上漲通道。不過，這個上漲，跟居民收入的增長是基本相關的。只有居民的收入提高了，房價才有上漲的空間。

對于買不起房的人來說，只要看看買房的都是什么人，哪里人，就能明白房價是怎么漲上去的了。記住，現在是地球村時代，買房的不止是當地人，購買力強勁地區的購房者，可以把一個地區的房價抬高到當地人難以承受的地步。至于當地政府如何應對，就不好說了。

真正合理的房價，是當地經濟發展向好，居民收入穩步增長，從而推動房價穩步上漲。這才是良性的增長。只要回頭看看，比如10年、20年，當地居民的收入增長了多少，房價又增長了多少，就能看出來當地的房價存不存在泡沫。如果一個地區房價的增幅嚴重超過當地居民收入的增幅，多出來的這部分就是泡沫。差距越大，泡沫也就越大。

舉個例子。大家都知道，這兩年東北的經濟發展比較緩慢，尤其是遼寧省。但是，沈陽的房價卻在這兩年大漲，這就存在不合理的因素。沒有穩固的經濟基礎，也沒有強力的產業支撐，房價如此上漲只能說明炒作成分極大。

買房很容易，可是過兩年，你又能把房子賣給誰呢？只有估價的房子，除了居住是沒有用的，只有能變成現金，才是真正的價值。