2021年已經過半，而上半年井噴式的調控，讓中國樓市經歷了一場巨變。

近日，中原地產研究院發布統計數據顯示，今年前5月各地房地產調控次數超過234次。其中，二手房市場管控措施也密集出臺，前幾天二手房停貸的消息更是傳得沸沸揚揚。

不得不說，二手房吸引了太多火力，各地一出調控措施，第一個開刀的往往就是二手房。

展望下半年，很多持幣待購的剛需有些忐忑。最近前來咨詢的朋友也很多，大家普遍拿不定主意。到底該買什么房，其實每家都有不同的需求，很難統一標準。今天站長還是來說一個更容易找出共性的問題——今年下半年，什么樣的房子你不該買。

01 老破小貸款，真難！

站長第一個不建議你買的房子，就是老破小。

所謂老破小，指的是市中心那些地段好、總價低的老房子。多看幾套老破小你就會發現，無論是北京還是上海，老破小的戶型永遠都是那么奇葩。

以老破小的經典戶型“槍型”為例，本身的公共空間就小，還偏偏要弄條狹長的走道，采光問題難以解決，不少老房子要么談不上有客廳，要么就是有個小廳也是無窗的。另外，很多老破小都面臨著車位不足、沒有物業、沒有電梯等問題，更不要說復雜的鄰里關系了。

這些問題可能很多人尚且能忍，但更重要的，其實還是老破小的貸款問題。

商業銀行在給老破小批貸款的時候，一般都是會考慮樓齡、房屋結構，一般都是最長貸款年限30年減去樓齡。北京、上海的老破小成交量比較大，很多銀行考慮到實際情況，會把年限延長到50年——用50年減去樓齡，就是銀行給你批的貸款年限了。

另外，部分銀行在放貸的時候，還會考慮房屋的結構。磚混結構、鋼混結構的貸款年限不同，磚混低，鋼混高。

好，這些你可能都不在意，但站長還是建議你再考慮一個問題——

你的老破小，還賣不賣得出去？

就拿一套1990年的老破小來說，現在房齡已經31年了，你的貸款年限不會超過19年。如果你自住到滿5年，屆時你的下家只能從銀行貸款到14年的房貸，還貸壓力大，你還能找到愿意接盤的買家嗎？同等條件下，接盤俠們為什么不去買同地段的次新房？

這兩天二手房停貸的消息傳得沸沸揚揚，從站長了解到的情況來看，二手房停貸倒是不至于，但限貸確實是真的——今年樓市調控多，再加上銀行被要求房地產貸款余額占比、個人住房貸款占比不得超過央行和銀保監會確定的上限，壓力不斷向下轉移，最后自然都落在了購房者身上。

站在銀行的角度看問題，給二手房放貸的風險肯定比新房高。對銀行而言，二手房評估麻煩，而且一客一單，不像新房，搞定一個項目就有大筆的單子，在各行貸款額度緊張的情況下，限貸自然要從二手房限起。

畢竟，不是所有的老破小，都是北京西城德勝的學區房。

02 商住房的坑，別躺！

說完了老破小，再來聊聊另一個大坑——

商住房。

商住房真的是很多人的心頭大痛。2017年3月26日，北京出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，規定商住新房只能賣給公司，而舊房可以賣給個人或公司，但個人購買須有5年的社保和納稅記錄，而且只能全款買，不能貸款。

而后上海、廣州、深圳也分別發布了針對商辦類項目的調控政策，一線城市的商住房成交量大幅下降，市場正式進入寒冰期。

如今4年多過去了，商住房市場還沒“解凍”，很多人都被套在了山頂。北京商住房房價大跌已經成了共識，基本每年都有媒體出來告訴你，北京商住房房價又跌了多少。

很多人在說商住房的缺點時，總是會提到水電商用的問題。其實那都不是事兒，你每個月的水電費再貴，又能貴到哪里去？你又不是天天在家里挖礦。至于落戶、學區的需求，很多買商住房的人也是不會考慮的。

商住房的最大問題，還是不好交易，稅費一大筆，還不能貸款——如果說老破小還給你找接盤俠留下了空間，那商住房就是徹底絕了這條后路。

像北京，個人買商住房要5年社保，跟普通住宅的要求一樣，還不讓人家貸款，以后再交易還有一大筆稅費。你就說，這流通性得低到什么程度。

當然，也有很多年輕人表示不在乎商住房未來不好賣，“反正我是自住嘛”。但是有一個非常嚴峻的問題——

你準備在商住房里住多少年？

商住房一層十幾戶，基本沒有南北通透的格局，朝向往往是死穴。站長就見過中介把西曬商住房吹成陽光房的——敢情你家的陽光房照的是下午四點的太陽？

另外，商住房很多是用來出租的，住戶很雜，素質不一，鄰里氛圍和住宅大相徑庭。這可真不是說關起門過自己的小日子就能眼不見為凈的。

更不要說，后期還有房屋老化的問題，維護成本只會越來越高，就算你對商住房是真愛，也很難真在里面住個幾十年。

一旦要換房，那么，你勢必就要面對商住房流通性差的問題。

03 文旅養老房，魔幻！

跟商住房情況類似的，還有市面上一堆打著養老、文旅旗號的樓盤，看上去好像歲月靜好，但仔細一看，竟是一地雞毛。

現在很多養老盤、文旅盤都建在鳥不拉屎的地方，組個看房團拉一堆人去，給你一個勁兒吹房子有多好，投資前景多可觀，你有空就來這兒養老、旅游，沒空就把房子租出去，自住收租兩相宜，躺贏躺賺！

但你好好想想，這樣的好房子，當地人不去搶，就等著你跋山涉水過來買？一旦你沖動了，掏錢了，就會發現最后在風中凌亂的只有自己。從站長了解到的案例來看，大多數買文旅房的人，比買商住房的還鬧心。

說到文旅房，站長再順便說說遠郊盤。遠郊房唯一的好處就是便宜，但發展太滯后了，要是真的買了，漲價不一定有你的房子，但一旦趕上大盤下跌，那你肯定沒跑兒！

而比起遠郊盤，更坑的還是環線城市，其中環京樓市算是top級。過去兩三年里，環京房價一路下跌，去年甚至傳出了燕郊免費送房的傳聞。

只能感慨一句，北京是北京，河北是河北。

04 結語

最后，咱們來聊一聊土拍市場。

中原研究院最近發布了一份土拍數據，統計顯示全國300個城市土地出讓金總額達2.55萬億元，同比上漲12.4%。其中，杭州土地出讓金超過2000億元，集中供地就貢獻了千億元；上海、北京、南京和廣州上半年土地出讓金也都超過了千億元。

土拍的高溢價率層出不窮，即使像北京這樣對土拍溢價率有嚴格要求的城市，不少開發商也是急紅了眼，突破溢價之后就競高標準。有媒體給北京土拍算了一筆賬，如果按照“樓面價占售價2/3則可持平”的標準，北京這次土拍，很多地塊的利潤是非常低的，如果再算上高標準建設、公共租貿住房等支出，開發商的利潤，可能比先前的限競房還要低。

回顧北京的限競房，諸如建筑簡配、配套縮水、材料劣質等問題，一個個前車之鑒猶在眼前。現如今的土拍，開發商的利潤被進一步壓縮，未來的房屋質量不由得讓人捏把汗。

畢竟，你不能指望開發商用愛給你建房子！