問(wèn)答要點(diǎn)

1

業(yè)主大會(huì)可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過(guò)議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）使用決策權(quán)力。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，指導(dǎo)業(yè)主配合相關(guān)部門積極參與社區(qū)治理。

引導(dǎo)業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，探索定期在小區(qū)顯著位置公告業(yè)主繳費(fèi)情況，對(duì)多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催交，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的行為納入個(gè)人信用記錄。

2

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn)，報(bào)告社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)并聽(tīng)取其建議。

社區(qū)（小區(qū)）黨組織要發(fā)揮群眾優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立業(yè)主接待日、業(yè)主議事會(huì)等自治載體，定期組織業(yè)主代表評(píng)議業(yè)主委員會(huì)履職情況，結(jié)果作為業(yè)主委員會(huì)改選調(diào)整的重要依據(jù)。

業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）查實(shí)后應(yīng)責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員在履職中涉嫌違法犯罪的，司法部門應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅查處。

3

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)信息部門共享，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實(shí)物業(yè)管理“五大備案”制度，即物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。

引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)機(jī)制，組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評(píng)價(jià)，結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘的重要依據(jù)，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)價(jià)結(jié)果。對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場(chǎng)。

4

按照“提升專業(yè)化物業(yè)、規(guī)范自治型物業(yè)、覆蓋棄管小區(qū)”的思路，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要結(jié)合老舊小區(qū)改造，通過(guò)選聘市場(chǎng)化服務(wù)企業(yè)、成立公益性物業(yè)服務(wù)實(shí)體、引入社會(huì)資本管理等方式，引導(dǎo)居民因地制宜選擇物業(yè)服務(wù)模式，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)。對(duì)暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，采取社區(qū)居委會(huì)托管、社會(huì)組織代管或居民自管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

5

住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住建主管部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或通過(guò)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)“四公開(kāi)”制度，在小區(qū)顯著位置公開(kāi)物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)價(jià)格、報(bào)修方式等，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用，對(duì)相關(guān)價(jià)格違法行為依法嚴(yán)厲查處。

6

探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，購(gòu)房人在辦理房屋交付使用手續(xù)前向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項(xiàng)維修資金。

提高業(yè)主委員會(huì)在維修資金申請(qǐng)使用中的組織能力、決策能力和執(zhí)行能力。建立緊急維修事項(xiàng)清單，完善維修資金應(yīng)急使用程序和代修程序，對(duì)符合條件的，依法落實(shí)應(yīng)急維修和代修。加強(qiáng)維修資金工程的監(jiān)督管理，維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)維修資金使用額度，依法嚴(yán)肅查處工程造價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)、質(zhì)量等違法違規(guī)行為。