現實中的首套房是由地方政府和金融機構共同來定義的，要比平常人理解的要復雜得多。比如某個地方政府允許外來常住人口購買第一套房，這里所說的首套房是指業主在這個地方購買的第一套房(不考慮其他房產持有情況)。

而當業主到金融機構提出貸款購房申請時，金融機構對首套房的定義是在全國范圍內查詢其有沒有貸款購房記錄。

認房又認貸是什么意思？　

在界定二套房時，借款人在當地房屋登記系統中，已有了登記信息，那么再次買房時，該房就會被界定為二套房或以上。這是所謂“認房”。

認貸則是指買家在銀行征信系統里已經登記有貸款買房的信息，那么再次申請貸款買房時，在界定二套房時界定該房為二套房或以上。

由此看出，認貸關鍵是看你有幾次貸款記錄，不考慮其貸款是否已經還清。

認房又認貸款，就是指貸款買房時，只要借款人名下有房或有房貸記錄，都將被界定為二套房或以上。

拿小明舉一個例子：

第一種情況，小明全款購買了自己的首套房，沒有從銀行貸款。

第二種，小明貸款買了一套房，并且貸款已經還清了。

第三種，小明貸款買了一套房，目前仍在還房貸。

第四種，小明貸款買了一套房，之后又將房子賣掉了。

那么，在認房又認貸的政策下，無論小明屬于以上哪種情況，當他再次買房時，都會被認定為2套房，按照二套房的首付比例執行。而如果小明全款買了一套房，然后賣掉，其名下已無房且從未有貸款記錄，則再買房，即認定為首套房。

不過，在一些認房又認貸的城市，上述一、二、四種情況雖也認定為二套房，但由于其無貸款或者貸款已經還清，則其再次買房，這套房的首付比例介于首套房和二套房的首付比例之間，即比首套房的首付比例高，但比二套房的首付比例低。

在有些認房又認貸的城市，上述四種情況，則全部按照二套房首付比例執行。具體政策還要看不同城市的具體規定。

認房不認貸是什么意思？

不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，其就可以按照首套房認定；如果購房者名下已經有一套房，則無論是否貸款，貸款有無還清，再買房，都按照二套房來認定。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。

認貸不認房是什么意思？

不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。

大多數城市公積金貸款的住房套數認定是“認貸不認房”，住房套數需通過人民銀行征信系統和住房公積金管理系統查詢和認定。

公積金貸款，住房套數的認定：

一、借款人本人和配偶無尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為首套房貸款。

二、借款人本人和配偶只有一筆尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為二套房貸款。

三、借款人本人和配偶有兩筆以上（含兩筆）尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為三套房貸款。

另外，個人貸款購買的40年產權或者50年產權的房子，這些房子是否計入“認房”范圍，其貸款是否計入“認貸”范圍，要看各個城市的政策是如何規定的。因此，個人在買房前，要了解城市的政策及政策的解讀。