買房的朋友看的房多了就會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的樓房總層數(shù)，大多是6層、11層、18層、30層，可是為什么要這樣劃分呢？

建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個，一是消防，二是造價，三是運輸費用，四是管理維護費用。其中消防和造價是重要的影響因素。

先說消防。

從建筑消防要求上講，普通民宅層數(shù)的臨界點為6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點為24米、32米、50米。

6層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無商業(yè)網(wǎng)點）或高度24米以下（無商業(yè)網(wǎng)點）的民宅沒有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點高度的層數(shù)。

6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點的層數(shù)取高舍低。

7～9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；13～18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。

再說造價。

建筑工程造價是隨著層數(shù)增加而提高的。

但是當(dāng)建筑層數(shù)增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費用以及節(jié)約用地以合理利用空間等優(yōu)點。

對于地塊成本較高的項目，為了降低單位內(nèi)土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經(jīng)濟的選擇。

概括地講，建筑物層數(shù)（高度）對造價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。

如果增加一個樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當(dāng)建筑物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會增加。

所以在項目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點是非常關(guān)健的。具體來說，一是建筑物的樓層的高度在滿足建筑使用功能的前題下應(yīng)盡可能降低。二是根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算建筑的樓層的高度每增加10cm，相應(yīng)造成建筑造價增加2～3％左右。

那么，具體來講，建筑層數(shù)又是如何來確定的呢？

具體到多層、小高層、高層才及超高層的住宅，我們一個一個來分析。

1、多層建筑（1~6層），6層為臨界點。

7層由于消防的考慮，必須設(shè)置電梯，因而造價會增大很多。如果將一層住宅造價定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價越低，多層住宅以采用5～6層為好。4層就不好了。3層及以下就是別墅了。

2、小高層住宅（7~11層），11層是臨界點。

因為11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間（即消防樓梯）。11層以上就必須設(shè)，造價陡增。

3、高層建筑（12～18F），18層是臨界點。

因為12層以上不應(yīng)少于2臺，其中還需配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。

4、超高層建筑（19～30F），30層是臨界點（即100米高）。

因為19層及19層以上的單元式住宅又加設(shè)防煙樓梯間。建筑高度達到或超過100米的高層民用建筑要到上一級去報批，手續(xù)繁雜得多，不過事實不止這些，關(guān)鍵問題是建筑成本將大幅度提升：100米高樓的消防等級必須提高一個檔次。

消防成本提高不止一點，《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點，對高樓消防提出了很多不同等級的強制性要求。比如說，100米以內(nèi)的高樓每2-3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須配備消防卷盤等，規(guī)范不一而足。

現(xiàn)在，你能理解為什么買房時看到的樓層都是6層、11層、18層、30層了吧。