商品房的“五證二書(shū)”

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(1)

、房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備五證：

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①《國(guó)有土地使用證》

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②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

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③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

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④《

建筑

工程施工許可證》

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⑤《商品房預(yù)售許可證》

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(2)

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備二書(shū)：

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《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，

其中應(yīng)當(dāng)列明工

程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

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《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位

(

部件

)

的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，

并提出使用注意事項(xiàng)。

商品房的“五證二書(shū)”

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(1)

、房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備五證：

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①《國(guó)有土地使用證》

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②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

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③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

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④《

建筑

工程施工許可證》

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⑤《商品房預(yù)售許可證》

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(2)

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備二書(shū)：

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《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，

其中應(yīng)當(dāng)列明工

程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

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《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位

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部件

)

的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，

并提出使用注意事項(xiàng)。

（1）基地面積：基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積為準(zhǔn)，不包括代征用地。又稱占地面積，是開(kāi)發(fā)商買的面積。???

（2）建筑紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限，又稱為建筑控制線。???

道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。???

用地面積：基地面積，規(guī)劃紅線內(nèi)（道路）。???

退界的面積：是可供開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)的用地。???

退界：沿主要道路，一般退主干道退紅線15米，次干道退紅線8米。?

（3）組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落，數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。（該小區(qū)由八個(gè)組團(tuán)構(gòu)成）???

（4）承重墻、非承重墻：墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛?lái)的荷載的墻稱為承重墻，在工程圖上為黑色墻體；不承受外來(lái)外來(lái)荷載的墻稱為非承重墻在工程圖上為中空墻體。???

（5）總建面積：是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。???

（6）建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。???

（7）容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和（總建筑面積）與建筑基地面積（總用地面積）的比值。

容積率=總建筑面積÷總用地面積???

（8）建筑密度：又稱覆蓋率，是建筑物底層占地面積之和與建筑基地面積（總用地面積）的比值，通常以百分比表示。???

建筑密度=（建筑物底層占地面積之和÷總用地面積）×100%???

（9）綠化率：也稱綠化覆蓋率是指小區(qū)內(nèi)綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，即基地內(nèi)綠化面積與建筑基地面積的比值。樹(shù)的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。???

（10）綠地率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的入工綠地。?

（11）建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。即：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。?????日照間距：日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離。?

（12）建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。對(duì)一套單元來(lái)講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+公攤面積???

（13）公攤面積：商品房面積由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分則是直接為居住服務(wù)的公共空間，這部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐校少I房人共攤。???商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%計(jì)入公攤面積。???

（14）得房率：套內(nèi)使用面積（包括室內(nèi)墻體）與建筑面積之比。???

得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積×100%???

目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率，多層住宅為85-90%???

甚至以上，高層、小高層住宅為80-85%，辦公樓為55-70%。???

（15）房屋的開(kāi)間、進(jìn)深：開(kāi)間指房屋的寬度，是指墻體中線至墻中線的距離。???

進(jìn)深指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度。