商品房預售
（一）概念
商品房預售，俗稱賣期房，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。
1、期房是指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。
2、開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
3、一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行。
4、購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。
（二）商品房預售的條件
《城市房地產管理法》第四十五條規定：商品房預售， 應當符合下列條件：
1、 已交付全部土地使用權出讓金， 取得土地使用權證書；
2、 持有建設工程規劃許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上， 并已經確定施工進度和竣工交付日期；
4、 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記， 取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項， 必須用于有關的工程建設。
（三）商品房預售的施工形象進度
鑒于商品房預售屬于未建好先銷售，各地主管部門對于預售的條件也會有一些不同的要求，取得商品房預售許可證的房屋必須要在施工形象進度達到以下要求：
1、別墅類項目土建工程完工；
2、低層(含四層)主體結構封頂，且砌筑工程完工；
3、多層(含六躍七)主體結構達到層數的三分之二；
4、小高層及以上建筑主體結構達到層數的二分之一且不得少于七層；主體結構中地下室每層可抵地上主體結構一層。如果不滿足類似的要求，也將無法進行預售。
（四）商品房預售合同應包含哪些條款？
1、雙方的名稱、地址、法人組織必須有法人代表人簽字
2、預售商品房的位置、編號
3、預售商品房的套數，面積應以單套計算其平方米，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。
價款即房屋的價金，如單價每平方米多少錢、總價每套多少錢。不僅應標明單價，還應標明總價。
4、交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。
5、房屋設計用途，明確是住宅、非住宅、公建、車庫、商鋪或其他用房
6、房屋產權轉讓的方式、期限
7、雙方的違約責任
8、雙方約定的其他條款。
（一）概念
商品房現售，俗稱賣現房，是指房地產開發公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人， 并由買受人支付房價的行為。
1、現房是指具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售商品房的大產證，消費者在與開發商簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。
2、在一手房市場上，在售樓盤大多為期房，少數項目是現房銷售。
3、在二手房市場上，在售房源大多為現房，只有少部分次新房可能由于買家剛購入不久就轉手，還處于期房階段。
（二）商品房現售的條件
《商品房銷售管理辦法》第七條規定：商品房現售， 應當符合以下條件：
1、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。這個條件主要為了確?，F售商品房房地產開發企業的主體資格合法。
2、取得國有土地使用權證書。主要為了確?，F售商品房的用地合法。
3、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。主要為了確保現售商品房規劃、建設手續合法。
4、已通過竣工驗收。主要為了確保現售商品房符合工程建設質量標準。
5、拆遷安置已經落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。
6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確?，F售商品房達到基本使用條件。
7、物業服務方案已經落實。主要為了避免商品房銷售后產生糾紛，同時物業服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。
準現房是介于期房和現房之間的，也就是指房屋已基本完工，小區設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等已一目了然的房子，但是房子還存在一些部分沒有完成，正處在內外墻裝修和配套施工階段。
準現房雖然還沒有完全完工，但是準現房在看房的時候，與期房相比，可以讓購房者進入很直觀的觀察到房屋的整體品質，從嚴格意義上來說，其實準現房還是屬于期房中的一種。
（一）準現房的優缺點有哪些？
優點一：配套相對成熟
購買準現房，購房者能夠直觀的了解房屋的真實情況，同時也能真實的看到房屋周邊的配套。準現房房屋已經建好，周邊的配套設施相對期房要完善、成熟的多，購房者生活更便利。
優點二：能規避爛尾樓
購房者選擇準現房，可以十分方便的親身考察樓盤真實情況，不僅可以看到房屋的整理情況，甚至可以進入房屋檢查內部質量，這樣的房子自然不會成為爛尾樓。
優點三：風險小
購房者選擇準現房可以在短時間內入住，不會產生額外的風險。
缺點一：價格較高
和期房相比，準現房的房價一般會高一些。另外由于可以短時間入住，購房者很難使用多期付款的方式，這就意味著需要自籌的金額較多。
缺點二：選擇空間少
現在很多開發商都會選擇在期房階段收房，因此等到房屋差不多蓋好的時候，剩下的房源也就沒那么多了。很有可能好的戶型、樓層都已經被挑選走，購房者只能從少量房源中進行選擇。
（二）怎么選準現房？
警惕使用年限
說到底，準現房還是期房。因此購房者應該了解一下房屋的使用年限和土地性質，如果選擇了不合適的房屋性質可能影響你的居住。
一、商品房現售與商品房預售主要差異
商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收。
二、房價
期房在價格上的大于現房，而且相對而言，開發商對于期房的優惠政策會更多。
三是購房風險
相對于現房，期房的風險會大一些。
以上就是商品房預售和現售相關的知識了。雖然說很多購房者都知道預售與現售，但是并不了解預售現售要滿足哪些條件。在這種情況下，購房者很容易認為所有樓盤預售、現售都是合規的。這樣購房者在買賣過程中會忽略某些重要的因素，從而導致購房過程中產生糾紛，最終錢房兩失。
