主持人：各位觀眾大家好!歡迎來到本期律師直播間，我是主持人解答，本期欄目的主題是：“二手房買賣中的定金、違約金和升值損失的關(guān)系問題”，二手房買賣一但發(fā)生糾紛，就面臨著定金責(zé)任，違約賠償及房屋升值的賠償問題。今天，我們有幸請到著名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)先生，圍繞二手房交易中的這些問題，回答相關(guān)的法律問題，有請靳律師!靳律師，您好!
靳雙權(quán)律師：你好。
主持人：這是啊如果說我想買個房我已經(jīng)交完錢了但是后來我突然間就不想買了，這種情況我可以要求賣方給我退嗎?
靳雙權(quán)律師：這種情況就是為了方違約了，一般適用定金法則，如果你買房不想買啦，你要喪失定金，如果賣方不想賣了要雙倍退定金，但是在實踐當(dāng)中啊，如果你要想把房子要回來，很多買方他是有一些技巧的，比如說我簽了買賣合同付了定金以后，你的定金那就是正式合同還沒簽?zāi)兀缓竽憧梢愿u方再去協(xié)商合同的內(nèi)容，在協(xié)商的過程當(dāng)中，如果內(nèi)容沒有達成一致，這個不能視為一方的原因，視為雙方就內(nèi)容沒有磋商成功，這種情況呢，定金就要如數(shù)返還，也不要扣定金也不要雙倍退定金，所以買房就抓住了這一點，就跟你惡意磋商!簽我還是有簽的，但是你拿過來買賣合同以后，我說這條款不符合我要求，那條款不符合我的要求，反正總之你怎么改都不符合我的要求，這樣就沒有辦法達成一致，所以他有可能把定金要回來。
主持人：如果我簽訂房屋合同買房，這個時候啊賣方突然對我說他不賣了，合同約定了定金和違約金，那么這個時候兩者能同時適用嗎?
靳雙權(quán)律師：是不是能同時適用，要看定金的性質(zhì)，定金它還分為三種，第一種的叫定約定金;就說我現(xiàn)在看上你房子了我先付十萬塊錢把房子定下來，這么明天就去簽正式合同，這就訂約定金;第二種情況就履約定金，就是咱們簽正式買賣合同中還有一條，合同簽了，你先付我50萬定金，然后多長時間再付首付，這個定金實際上就是已經(jīng)簽了正式買賣合同了，這叫履約定金;還有第三種情況叫解約定金，就是說合同中還有一條，說你付50萬，但是如果說你不賣了，你可以解約，但是你要雙倍退50萬，如果你要不買了，這50萬沒收，這種就是以不要定金或者雙倍退定金為條件為代價解除合同的，如果這樣約定，就叫就叫解約定金。如果說履約定金或者解約定金，和違約金都同時約定的，如果給你造成損失很大的情況下，可以同時適用。
主持人：那么如果說房屋升值高于違約金，我能不能要求賠償升值的這一部分嗎?
靳雙權(quán)律師：這當(dāng)然可以了，實踐當(dāng)中這個問題是常見的，就是說我簽了買賣合同以后，簽合同的時候房價300萬，但是現(xiàn)在履行過程當(dāng)中，比如說履行了個半年已經(jīng)漲成了400萬，漲成400萬以后賣方突然不想賣了，那我說就算了，我就不買了，但是如果合同約定了10%的違約金是30萬，但是升值已經(jīng)升了100萬了，那約定的這個違約金也無法彌補我的損失，那么按照法律規(guī)定呢，給你造成的損失高于違約金的，你可以要求按照實際損失賠償。
主持人：那賣方如果說房子我不賣了，賠償你20%的賠償金呢?
靳雙權(quán)律師：這個就是說雙方簽了買賣合同以后，合同中說了一方違約要賠償另一方20%的違約金，但是并不意味著你賣方就有解除權(quán)，賣方以付20%違約金就可以單方解除合同，這種說法是不成立的，就是說賣方你你違約了，買方有選擇權(quán)，買方可以說你既然不賣了，那我也不要了，你賠償我20%吧，買方也可以選擇說，違約金我不要，我就要房子，這是法律也能支持把房子買下來，賣方?jīng)]有這個選擇權(quán)。
主持人：那房屋的升值的數(shù)額怎么確認呢?
靳雙權(quán)律師：這個房屋升值啊，一般需要評估，法院會委托社會上的這種規(guī)模比較大的評估機構(gòu)，對房屋的現(xiàn)價進行評估，評估他的價格到底是多少，然后來解決賠償你損失的問題。
主持人：那評估的價格會不會比市場價格要低呢?
靳雙權(quán)律師：這就是我們普通老百姓的一個誤區(qū)，總是認為評估價比市場價低，實際上也是很多中介的誤導(dǎo)，他們?yōu)槭裁磿a(chǎn)生這種誤導(dǎo)呢?中介他們接觸最多的是貸款，你想要向銀行貸300萬，銀行說了要向你貸款300萬，涉及到我給你貸幾成，那我需要對你房子的價值進行評估，評估完了之后我們根據(jù)評估的價值來決定我貸你多少錢，不能你們兩個人說了多少錢就是多少錢，銀行找的這個評估公司呢，是為銀行服務(wù)的，如果評估的價格太高，將來如果市場變了，買方不還貸了，那銀行要把這個房子拍賣，然后及時地把錢收回來，但如果你評估的價格太高，以很高的價格你賣不出去，所以銀行為了保護自身的權(quán)益，他的評估公司的評估價一般比市場價要低20%，這就是咱們中介經(jīng)常遇到的，所以就說這個評估價一般比市場價要低，但如果打官司的過程當(dāng)中，法院找的這個評估機構(gòu)，他這個評估結(jié)果，就符合市場價了，就不是比市場價低。
主持人：評估機構(gòu)怎么評估的呢?
靳雙權(quán)律師：他們評估機構(gòu)呢一般有兩種方法，第一種呢叫市場比較法;第二種呢叫成本核算方法。市場比較法呢就是說這個評估公司到你這個小區(qū)的周邊的中介去調(diào)查一下，最近成交的有多少套，然后和我評估的這個標(biāo)的戶型一樣的，或者說樓層一樣的朝向一樣的，成交價是多少，通過市場上的一些調(diào)研，甚至可以到建委去看一下他們成交的價格進行調(diào)研，但市建委的那個價格一般不是特別可觀，還可以通過網(wǎng)上的一些成交記錄上來進行查詢，然后通過大量的數(shù)據(jù)來分析，在你們成交，或者發(fā)生爭議的時候，這個市場價到底是多少，先算出單價然后再乘以你的面積，得出這個市場價;第二種叫成本核算方法，成本核算方法就是說，我算一下開發(fā)商現(xiàn)在要在這里建房子，拿地是多少錢，拿到地以后，建筑公司要在這里建房子，這個成本投入是多少，包括這個人員的勞務(wù)的成本，還有需要交納多少稅收的成本，就是說各種的成本加起來以后，得出這個房子建起來，裝修好了，賣給你，需要多少錢。一般來說，這個成本核算法和市場比較法的評估結(jié)果差異不會太大，就是這兩種方式。
主持人：非常感謝靳律師的寶貴時間，我們下期再見!
