交付對于雙方來說，都享有權利也承擔義務；交付爭議產生的重要原因，在于混淆了交付條件與交付標準，前者是法定的，決定了房屋能否交付使用，后者是約定的，只涉及違約責任的承擔，不影響交付。

一、什么是商品房交付？

所謂商品房的交付，即指房地產開發企業依據相應法律規定以及相關商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

二、商品房交付的實質是什么？

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由商品房買受人承擔；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

對于房屋的的轉移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實際生活中，“交鑰匙”和“領鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。

三、商品房交付的法律風險有哪些？

1.逾期型交房糾紛

雙方約定的交房期限屆滿，開發商卻因為自身的財務風險控制及施工進度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。

如果出現了逾期交付的情形，出賣方可以以書面形式履行及時告知義務。若沒有對逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標準來計算買受人的實際損失。

2.不符合交付條件型交房糾紛

這類糾紛大都是因為所開發的房產不符合交付條件，而開發商為避免承擔逾期交房的違約責任而致。交付條件有兩種類型，即法定條件和約定條件兩種。

法定條件是法律法規的強制性規定，如有些地方會出臺管理辦法，規定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件，如竣工驗收備案表等，還要取得《商品房交付使用通知書》，另外是住宅的可能還要同時取得《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。這幾個條件是同時具備，而不是只具備其一即可。

3.設計變更型糾紛交房糾紛

設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態的改變和修改。商品房買賣合同簽訂后變更規劃、設計，將導致變更后的商品房或周圍環境不符合當初決定購房時的意愿，實質上是對買受人權益的一種侵害。因此，對于規劃設計變更，買受人有知情權。

但是，并不是所有的規劃設計變更都要通知買受人，只有發生規劃設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形時，開發商才有義務通知買受人，而且只限定通知受到侵害的買受人。

4.未盡書面通知義務型交房糾紛

書面通知是一種要式行為，是以郵件或數據電文等可以有形地表現所載內容的送達方式。采取書面的送達方式既有利于督促當事人積極履約，也有利于在發生糾紛時有據可查。

書面通知的方式有郵寄送達、傳真送達及公告送達等。最有效的方式就是用特快專遞郵寄的方式向買受人發出《入伙通知書》或《交房通知書》。買受人持上述通知書要求的證件及其他相關資料，在交房期限內到房地產開發企業指定的地點辦理交房手續。

5.質量問題型交房糾紛

商品房質量問題是指開發商交付的商品房及其配套設備、設施或居住環境存在不符合法律規定或合同約定的質量標準而產生的糾紛。

此時，驗收房屋顯得尤為必要。據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條第一款規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二款規定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修房責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修房。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。可見只有在房屋的主體結構質量不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的情況下，買受人可以據此拒絕收房。

6.先交費后簽收的流程交房糾紛

而對于買房人來說，沒有看房驗房就先交錢，是不合理的，由此就會發生糾紛。而制定先驗房后交費的流程，開發商將面對執行難的問題，由此延長辦房產證的時間。因此，為避免此類糾紛的發生，開發商往往會對合同中的相關條款進行修改，把先交錢后收房的交房流程作為房屋交付條件。但是如果已經發生此類糾紛，開發商應盡可能的取得買受人的理解和支持，不可強行實施交付行為。

7.虛假宣傳型交房糾紛

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

在現實生活中，開發商有時為了引起消費者的購買欲，會把宣傳資料制作的非常精美，讓消費者新馳神往。而實際建造的項目多多少少都會與廣告宣傳資料有點出入。因此，大家對于項目的宣傳一定要嚴格把關，防止夸大或不實的宣傳而引發相關的糾紛。

對于開發商而言，要想真正有效地規避與化解各類交房糾紛，就需要從項目運行的全過程中去控制，特別是合同條款是否細致到位，責任是否明晰，在發生糾紛之后能否積極的去溝通、協商，從而實現避免矛盾、減少糾紛，化解法律風險的目的。

來源：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》