買二手房就像找對象，房屋的年齡決定了一棟房子的身家和未來空間。但是想要得到準確的房齡，卻需要從許多紛繁復雜的信息當中過濾。

首先，房齡與房屋使用年限有關，但卻是兩個截然不同的概念。

房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。

比如，開發商2010年拿地，70年使用權，該土地使用期限為2010至2080年；開發商在該土地建的房子，2012年交付使用。到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。

其次，房齡對于房屋買賣的影響巨大！

1.從上面介紹可以看到，房齡是房屋從新房投入使用開始逐漸變舊的過程。所以年限越高的老房子，可使用的年限越低，貶值越快。同周邊的小區相比，相同戶型房齡越長，房屋價格越低。因為越老越不易出售，時間過長的房子，甚至會出現貶值。

此外房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，建筑主體的磨損情況越嚴重。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。房齡越長，剩余的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。

2.房齡越長，可貸款的年限就越短。太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發放的貸款最多為56萬（80-80*0.3），然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付要支付44萬才行。

3.房齡越長，越容易滿足“滿五”或“滿二”，從而降低或免除叫過程中的交易個稅和增值稅。

第三、房齡不是年齡，想虛報就虛報。

有人說既然房齡這么重要，那么怎么樣才可以準確的掌握房屋年齡？看房產證準確嗎？房產證可以用來查詢房齡，但這種方式并不靠譜。因為房產證上的房齡不夠準確，正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉手，就不能查詢到其真實房齡，因為房產證上顯示的是最新的拿證時間。

到房產管理部門查檔，是判斷房齡最穩妥的查詢方式，可以查到準確的房齡信息。這個需要房主配合，帶上房本和身份證等相關資料進行查詢。

另外，在二手房交易網上備案的情況下，網上掛牌后，輸入產權證號，可查詢房屋相關信息。但一般只有擁有掛牌權的中介公司才能查詢。因此，要找正規的中介公司，減少風險。

第四、來不及準確查詢，僅初步判斷房齡要怎么做？

在多年從業過程當中，常常有需要初步簡單判斷房屋年齡的時候。那么幾個小妙招，也許可以幫你初步核實房屋年齡是否準確！

1.咨詢該小區的其他業主、物業工作人員或者附近的老住戶，比照得出結論。

2.從房屋結構上判斷，上世紀80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小；上世紀90年代的房屋，在戶型設計上開始出現“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

3.看細節。根據一些難以更換的物件（下水管道、衛生間地漏等）來判斷房齡；廚衛的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

4.樓層高度。樓層數在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。

5.看外立面，通過外墻使用材料推測。紅磚外墻，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應該是九十年代中后期以后的建筑。