一、架空層的定義

架空層指整個小區架空，地面沒有住宅一層，住宅在架空層上，無須圍墻隔離防護。應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

架空層與入戶大廳不同。現在很多的樓棟一樓也不設置住宅，但其并未架空，而是以入戶大廳的形式存在。這類樓盤一般都追求品質，入戶大廳也建設得美輪美奐，入戶大廳一般計入公攤面積。

二、架空層計入公攤面積嗎？

目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，不算公攤；另外一種是地上的，地上的又可以分為以下情況：

1、一種是小于2.2米，因為目前的規劃中本身不計算建筑面積，無所謂公攤；

2、大于2.2米，3米以下的，之前的規劃中一般不計入層次和容積率，不算公攤；

3、3米以上的架空層，四周通透，沒有圍護，不計算建筑面積，但對其中有圍護的樓梯、電梯井、住宅門廳等，要算建筑面積。

據了解，要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個必要條件：一是這部分面積是經過規劃批準的，需要計算容積率和建筑面積的；二是這部分面積是為上戶住宅所服務的一個區域。

三、架空層是否屬于業主所共有

大多數人認為架空層屬于業主所共有，從下面現有的法律體系來看，也可以論述住宅小區架空層產權應屬于業主。

《物權法》第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分……避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人的場所及設施等。

《物權法》第六章第七十二條：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。”

第七十三條：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”

四、隨意變更架空層規劃，如何防范？

早設置架空層的目的，是為了增加小區空間，提高綠化景觀的面積，提升樓盤品質。但很多的開發商為了獲取更多的利益，將其占有、使用、買賣、租賃等，變更架空層用途，導致業主投訴開發商侵權的事件時有發生。

目前的《商品房買賣合同》一般由建設規劃部門提供格式合同，商品房買賣雙方簽訂《商品房買賣合同》時，消費者除了注意商品房價款、面積、交房條件、產權登記等內容外，還應當注意格式合同中有關設計變更條款的約定。

對于設計變更的情況，買賣雙方可對權利義務進行約定，比如是否可以進行設計變更、什么情況下可以進行設計變更、設計變更是否需要經過業主的同意等情形進行更加詳細而明確的約定，以便雙方發生糾紛時有章可循。如果開發商對設計變更存在違約情形，或者設計變更會對小區的使用功能造成影響，按照公平責任原則，業主是有權提出反對或向受益人請求適當補償的。

《物權法》出臺后，開發商在賣房時，往往在合同里會加上這樣一條“架空層的權歸開發商”。對這樣的條款，購房者要慎重對待。在簽訂前，要搞清架空層的用途、功能。