現在我國大部分城市的40年產權公寓是不能落戶的，有少部分城市在滿足條件的情況下可以落戶。公寓分兩種，一種是開發商拿的住宅地，這種是可以落戶的，還有一種就是像現在有一些開發商拿的一塊大地，自己打造出來的一個城中城，這種開發商自己打造出來的公寓是帶有學位的，不過是不能落戶的，但可以在這里讀書。
1、土地使用年限短：
相比住宅性質用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地使用年限僅為40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需補高額地價才能繼續使用。
2、房貸利率高年限短：
雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款，而且不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款利率一般為基準利率的1.1倍至1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.1倍，比起住宅來說，公寓的利息支出就高了很多，也就不劃算了。
3、管理費水電費更貴：
公寓比住宅來說，管理費和水電費都會高出很多，因為公寓是按照商業水電費的標準來收取的。比如如果住宅物業的用水加污水處理費收費標準為2元每立方米，商業物業用水的收費標準就會達到為4元每立方米；住宅的用電收費標準為0.5元每度，公寓的用電收費標準就可能會是1元每度。
4、不能入戶沒有學位：
購買商用公寓是不能入戶的，雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀學校，這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，其后期升值潛力將大打折扣。
