宅基地不能買賣，只能轉讓使用權，農村宅基地使用權轉讓必須具備以下條件：
1、是經本村村民委員會同意，且最終取得鄉級政府的批準;
2、是轉讓人與受讓人同為本村村民;
3、是受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;
4、是宅基地的使用權基本上都是不能進行單獨轉讓的，必須與住房一并轉讓。
轉讓人戶口應該已遷出本村或者是屬于“一戶多宅或多房”。如果都是系一戶一宅，都必須要明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，那么該房屋買賣則可以保證萬無一失。
還需要注意的是，宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況之一，應認定無效：
1、城鎮居民購買;
2、法人或其他組織購買，就是非自然人購買;
3、轉讓人未經集體組織批準;
4、向集體組織成員以外的人轉讓;
5、受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
1、農村宅基地不能作為一般“財產”進行繼承。
宅基地使用權是被繼承人無償從村集體經濟組織獲得的，是一種特殊物權。因此，農村宅基地不能作為一般“財產”進行繼承。另外，農村宅基地使用權與農民個人的集體組織成員資格緊密相關，必須因具有農村集體經濟組織成員資格而取得，具有很強的人身依附性。
2、宅基地可以做家庭共有，房產繼承的時候可以繼承宅基地使用權。
從宅基地使用權的內部關系來看，屬于家庭共同共有，不是被繼承人的個人財產，不能作為遺產繼承。只能以共有的方式進行使用權的繼承。如果繼承人戶口遷出，宅基地使用資格就會喪失，繼承人只能將房屋拆除并將宅基地的使用權返還村委會;如果繼承人戶口未遷出，繼承人可以繼承房屋宅基地的使用權，同樣可以辦理房屋繼承過戶和宅基地使用權繼承。
3、宅基地共有權關系：
(1)因夫妻關系的存在而產生的夫妻之間的共同共有;
(2)因家庭關系的存在而產生的家庭共有;
(3)因遺產未分割而產生的繼承人之間的共同共有。
農村房產可以繼承過戶，但繼承過戶過程中，宅基地不能繼承，能繼承的只是共有人的宅基地使用權。如果要辦理農村房屋繼承過戶，繼承人應該知道怎樣辦理房屋繼承過戶手續，明白宅基地使用權的繼承屬性。
