又到一年一度的“3.15”消費者權益日，關于買房時遇到的問題也在近期集中被曝光出來。購房指南也收到不少消費者的疑問，比如有一個消費者就遇到一件很麻煩的事，開發商把房子改了一下，盡管不影響居住，但是他覺得實在是忍受不了，決定退房，但是開發商卻各種阻攔。

問題回顧：

全景陽臺變半封閉陽臺 準業主欲退房

消費者劉先生與某房地產開發公司簽訂了一份商品房預售合同，約定購買該公司開發的商品房一套。合同中明確約定，劉先生購買的房屋的陽臺是全落地景觀陽臺。交房時，發現自己購買的這套房屋的陽臺是混凝土半封閉式陽臺，與合同約定不符，不僅影響了原有的景觀效果，更影響了室內的采光，因此欲要求退房。

相關規定：

房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計

建設部發《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買房人。

買房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買房人的，買房人有權退房;買房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

商品房買賣合同示范文本將上述規定寫入合同，并且同時規定，買受人選擇退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起在雙方約定的期限內將買受人已付款退還給買受人，并按雙方約定的利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

律師回應：

開發商違約應協助退房返還房款

本案是由開發商擅自變更房屋設計引發的糾紛。雙方簽訂的商品房預售合同是合法有效的，按照《合同法》有關規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。商品房預售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。開發商不按照合同的約定履行合同義務，擅自改變規劃、設計的，屬于違約行為，應當承擔違約責任，購房人有權選擇退房。

本案中，開發商沒有征得準業主劉先生的同意，單方面將雙方約定的落地景觀陽臺改為混凝土半封閉陽臺，違反了合同約定，已構成違約，致使購房人的購房目的不能實現。因此，劉先生可以要求解除購房合同，房地產公司應返還購房款及相關合理費用。

關于“3.15”維權的Q&A

Q：期房交房開發商要求，合理嗎?

A：作為開發商應履行合同義務，不可擅自變更合同約定內容。作為購房者，在面對開發商違約的情況下，可以向人民法院提起訴訟，要求開發商履行合同義務，并承擔違約責任。

Q：房產面積縮水，應該怎么要求賠償？

A：根據相關法律規定，出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人以此請求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

Q：開發商推遲辦理房產證怎么辦？

A：按照購房合同中關于交付房產證時間的約定，有約定的依約定，沒有約定的依法律規定。根據高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，自合同訂立之日起(預售房為交房之日起)90日內，購房者應取得房屋權屬證書，否則就可以追究開發商的違約責任。

如果超過約定或法律規定的期限，由于開發商原因購房者沒有拿到房產證的，購房者可以向開發商主張逾期辦證的違約責任。合同明確約定了逾期辦證違約金的，依合同約定主張，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準主張逾期辦證違約金。

Q：剛買的房子出現質量問題怎么辦？

A：依據相關法律規定，商品房交付使用后，購買者認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買者有權退房，給購買者造成損失的，開發商應當承擔賠償責任。