近北京戶(hù)籍改革新政一出，很多人提出一些問(wèn)題。因?yàn)橐院蟮霓r(nóng)村戶(hù)口和非農(nóng)戶(hù)口要統(tǒng)一為居民戶(hù)口，農(nóng)村的房地產(chǎn)交易也將逐步推開(kāi)。

那是不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)了？如果遇到拆遷改造，有很多占用集體用地建的房子，都算小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房能不能拿到國(guó)家的拆遷安置補(bǔ)償呢？

今天購(gòu)房指南就來(lái)跟大家聊聊小產(chǎn)權(quán)房的這個(gè)問(wèn)題。

先解釋一下什么是小產(chǎn)權(quán)房？

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。也就是說(shuō)，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的稱(chēng)其為“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，也就稱(chēng)其為“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種含義：一種含義是指，在集體建設(shè)用地上搭建而成，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村本村集體者，外村農(nóng)民或城鎮(zhèn)人口不能進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)；另一種含義表示的是，在集體企業(yè)用地，或者占用耕地所開(kāi)發(fā)的違法建設(shè)。

目前的小產(chǎn)權(quán)房有哪些類(lèi)？

一是占用集體用地、占用耕地進(jìn)行違法建設(shè)（簡(jiǎn)稱(chēng)：違建），將村民的集體用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，用于商品住宅變相開(kāi)發(fā)的違法建筑。

二是在政府劃撥，或出讓的土地上，不按規(guī)劃發(fā)展對(duì)應(yīng)的功能，違法開(kāi)發(fā)與違法使用，將限制銷(xiāo)售的房屋，在市場(chǎng)上進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)出售來(lái)獲得不良利益，具有產(chǎn)權(quán)糾紛，存在隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

三是軍隊(duì)享有其使用權(quán)，在有使用權(quán)的土地上，進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在房屋開(kāi)發(fā)完成后，房屋進(jìn)行售賣(mài)給軍人以外的購(gòu)房者，俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”。

小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在能買(mǎi)賣(mài)了嗎？

北京對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度是一貫的，即小產(chǎn)權(quán)房禁止買(mǎi)賣(mài)。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷時(shí)能獲得拆遷安置補(bǔ)償嗎？

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和也有一定影響。

小產(chǎn)權(quán)房由于無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，所以不能進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續(xù)，在法律上不具備保護(hù)效益，所以拆除后很難進(jìn)行賠償，在法律層面并不建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，若私下簽署購(gòu)買(mǎi)合同，也是無(wú)法律效益的。還請(qǐng)購(gòu)房者仔細(xì)斟酌其價(jià)值，量力而行。

已經(jīng)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？

當(dāng)然是盡量退掉。如果已簽了買(mǎi)賣(mài)合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢b于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款。

但是也有比較安全的情況，比如已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞?hù)口的居民，這種情況一般無(wú)危險(xiǎn)。

如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批采取可能的補(bǔ)救措施。