國家明文規定小產權房不能上市交易，為什么？小產權房和大產權房究竟有什么不同？購房者買大產權房就真的沒有問題嗎？
小產權房、大產權房有何本質區別？
1、小產權房
①小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工并沒有實際的產權。
②小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體，并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。
③職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之后才能夠進行。
④購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
2、大產權房
①大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。
②大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
③職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。
④購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。
小產權房不能買
1、小產權房缺“五證”，沒有完整的產權，不能辦房產證，也不受法律保護。
2、有些小產權房與國家規劃沖突，拆遷時，不會得到政府的拆遷補償。
3、小產權房建造成本低，售后管理差，購房者的生活質量難保證。
4、小產權房沒有產權證，不能抵押或者上市轉賣。
5、小產權房不能在房管部門備案，所以不能獲得抵押他項權利，不能進行抵押貸款。
大產權房也有風險！
大產權房存在縮水風險，購房者也應盡早預防。我們知道，大產權房也有70年的土地使用年限。而土地使用年限是從開發商拿地之日起開始計算的，而地產開發的周期一般較長（一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久），因此購房者到手的產權一般會縮水幾年.
一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年，一些50年、40年產權的房子使用年限更短。因此，購房者在購買房子之前，一定要咨詢項目的拿地時間，而不僅僅是交房時間。
