我們都知道，一般購房者取得房產證要完成三步：

1、項目竣工通過驗收交付業主使用；

2、房企拿到整個項目的產權；

3、房企分割項目大產權，給業主的房子辦理分戶產權。

房企在為業主辦理房產證之前，先得為項目辦理大產權，法律上稱之為初始登記。這個過程分為兩部分，分別是辦理土地證和項目大房產證。其中土地證是房企拿地后取得的，房產證是房子竣工驗收后取得的。

需要的材料：

1、五證；

2、房企的主體資格證明，一般是房企營業執照；

3、竣工驗收備案表；

4、房屋實測面積報告；

有了竣工驗收備案表和房屋實測面積報告后，房企可以通知業主收房了，同時房企也完成了初始登記拿到大產權。接著房企著手開始為業主辦理分戶產權。

正常情況下，這個過程也就一個月左右，業主自己也可以辦理的。開發商辦大證的時間一般在30天以內，業主的小證一般也在30天以內，算上交房時間，整個過程一般不應該超過3個月。

但在實際過程中，開發商一般都代辦產證，這里面除了正常手續需要消耗一定時間外，還涉及到銀行抵押解除等資金運作，所以，房企普遍在合同中約定交房后2年內為業主辦理分戶產權。

問題一、為什么會辦不下來房產證呢？

房產證辦理超期或者無法辦下來的原因很多，主要有以下幾種：

1、違規用地，

2、變更規劃，

3、竣工驗收問題，

4、面積實測問題，

5、資金鏈問題，

6、公共維修基金和契稅被挪用，

7、房企跑路。

總體來看，房產證辦不下來絕大部分是因為房企違規操作。

問題二、房產證辦不下來對購房者有哪些風險？

房產證下不來，購房者無法取得權，無法對房子進行買賣、抵押、贈與、繼承、出租等處置。房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。

更嚴重者，房企因債務被強制執行時，沒有辦理房產證的房子仍然屬于房企的資產，債權人（一般是銀行）可以依法要求強制執行。

問題三、辦不下房產證，開發商有什么好處？

辦不下房產證，房子仍然屬于開發商，開發商可以利用房子進行再融資活動。此外，開發商的違規操作是辦不下來房產證的主要原因，這些違規操作已經讓開發商獲得了不少收益，比如好賣點，搞點違建增加利潤等。

問題四、辦不下來房產證，業主該怎么辦？

由于辦不下來房產證的原因很多，業主能自救的難度也有所不同。

如果小區取得房產證的條件基本滿足，業主可以通過法律途徑要求過戶，難度不大；

如果房企存在比較的嚴重問題，難以獲批，業主要求過戶的難度一般；

如果房企存在嚴重的問題，辦理房產證的難度大，業主應考慮退房。

此外，如果小區存在產權問題，業主都會受影響，這個時候業主行動起來才是關鍵。

問題五、怎么避免產權風險？

一般來說，期房盡量買大品牌房企的房子，即使工程質量不比小房企好，但考慮到品牌影響力，一般產權風險要明顯小于小房企。

不要涉足小產權、的房子。小產權的房子根本沒有大產證，而的房子存在規劃風險，因為規劃的是商業，容易在面積實測、竣工驗收環節出問題。例如，北京已經要求不再給新建項目發房產證了。

后，買房前看清楚項目的手續，手續不全的項目可以略過了。即使是手續完整的房子，收房時也應注意檢查竣工驗收備案表和面積實測報告，如果沒有這兩個文件，開發商就屬于違規交房。

此時，你應考慮的是維權或退房，如果住進去幾年后，房價也漲上去了，才因為房產證辦不下來向開發商維權，作為購房者的你也會陷入進退兩難的境地。