房屋買賣協議書寫的時候要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來很多麻煩。如果人們在其辦理過程中不注意一些事項,房屋買賣協議書寫很可能會給我們帶來很多的麻煩;那么我們在平常生活中應當如何正確的房屋買賣協議書寫呢?
(一)房屋買賣合同遺漏的是必要主體。一般而言,房屋買賣合同必定涉及房屋的權是誰,如果該房屋為多人所共有,而訂立該合同時共有人沒有在買賣合同上簽字的,就有可能導致買賣合同的無效。
(二)房屋買賣合同的主體不合法。現實生活中,部分買方在訂立買賣合同時未認真審查房主的真實性,主要是未核實房主的真實身份,某些不法分子則(如房屋的承租人)通過假的證件冒名與買方簽訂買賣合同,則可能導致買受人終錢房兩空。
(三)房屋存在的物權瑕疵。指的是買賣的房屋權利不具備其完整性,比如說被法院依法查封、房屋設定抵押、房屋正在租賃等等情況。
1.房屋被司法機關和機關的依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產的權利,此時出賣人無權處分房產,買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的,合同則自然無效。
2.買賣房屋上已設定了抵押。如果賣方已將房產抵押給第三方,則在轉讓該房產時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押,則轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下,此房產方可進行買賣。
3.買賣房屋正在租賃。如果買賣房屋正在出租期間,則根據法律規定,承租人享有的有限購買權,買房若要確保萬無一失,則需要賣方提供該房產的承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。此外,買受人還應留意出賣人與該房產的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案,根據相關規定,轉讓已經出租的房地產,租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。也就是說,如果買受人購買該房產是為了自住,而出賣人與承租人簽訂的承租合同又登記備案,則買受人購房用于自住的目的可能就無法實現。
(四)故意規避稅收。現實生活中,部分買賣雙方耍小聰明,采取“高買低報”、延期過戶、假贈予等方式規避稅收,但上述行為存在較大的法律風險,終聰明反被聰明誤,吃虧的還是自己。
1.“高買低報”。“高買低報”是指在二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時,用低于實際成交的價格簽訂的虛假協議申報納稅。但此種做法可能存在的風險是,買受人有可能根據低報的過戶價格來付款,不愿意再按照原購房價格成交,造成出賣人利益受損;而此種做法也可能導致買受人在向銀行貸款時,貸款數額過低。
2.延期過戶。這種方法主要的目的是規避營業稅。其一般做法是:買賣雙方在達成購房意向之后,首先簽訂一份購房合同,規定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后,賣方先將房屋交買方使用,等到賣方的房屋持有年限達到規定的時間后,雙方再將房屋過戶。此種行為的風險是:一旦二手房市場在合同簽訂后房屋過戶前出現價格上的大幅波動,無論是大漲還是大跌,買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同,從而損害守約方利益。
3.虛假贈與。是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達成交易意向以后,先底下下簽訂了一份買賣合同,之后再到公證處辦理房屋贈與合同,聲明出賣人無償將某房屋贈與買受人,以未發生金錢交易為名,規避營業稅及其附加稅費。這種方式從法律角度看,完全屬于一種逃稅的違法行為,買賣雙方在交易過程中一旦發生糾紛不僅不會受到法律保護,反而會在有關部門認定存在相關違法事實后,被追究一定的法律責任。如果此房子在5年之內再次交易過戶,將會由賣方承擔成交價格20%的個人所得稅,交易成本會更高。
二、二手房買賣合同風險的規避
目前我國的二手房交易市場不夠規范,風險也較大,這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時一定要謹慎。其實,規避風險的佳方法就是依法、誠實履行合同,切勿耍小聰明。此外,建議在二手房買賣時,把握四個“要點”。
一是確認房主的真實身份。買賣雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實性是否有問題,主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產買賣合同時,房主要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。
二是確認房主擁有出售房屋的合法的完全產權。必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關登記情況,保證房屋不存在任何物權瑕疵。
三是明確雙方權利義務及違約責任。因為房產交易復雜且金額較大,有時會出現意想不到的狀況,導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及違約金的償付金額和時間。
四是及時辦理房屋過戶手續。購房者千萬不能為了節省過戶費用,采取所謂避稅方式,給買賣雙方都帶來極大的法律風險、市場風險和政策風險。
總而言之,如果我們在房屋買賣協議書寫過程中不注意一些以上的事項,只會給我們一些受損失,所以,要合理的書寫房屋買賣協議才能實現交易的安全。
