北京市民王先生遇到了這樣一件事,他前幾天看中了一套總價50萬左右的二手房 想通過中介公司貸款,預(yù)想首付款大概交30%,但沒有完全了解清楚二手房買賣需要付多少首付款,如何計算等問題,就與中介公司簽訂合同。但辦理下來的貸款首付款要求交納40%。王先生不理解,覺得自己上了中介公司的當(dāng),“為什么首付款比預(yù)期提高了?”

 其實,二手房貸款是根據(jù)評估價的70%作為參考,首付款比例因此會大增。“在現(xiàn)有政策下貸款買房,購買新房和二手房在貸款首付的計算方法上有較大區(qū)別。”一位房屋評估師告訴記者,辦理新房貸款時,首付款是按照購房市場價作為參考,但是辦理二手房貸款是根據(jù)評估價作為參考。所謂評估價,就是根據(jù)市場情況,通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值評估而計算得來。二手房評估價大多為市場價值的80%,部分房齡較長的房屋這一比例會更低。按照“貸款額上限等于二手房評估價70%”的行規(guī)要求計算,購房人實際能夠獲得的二手房 貸款額度高相當(dāng)于房屋成交價的60%左右,因此二手房買主的首付款比例將大增。

 所謂二手房首付,指的是購買二手房時除了銀行貸款外買受方應(yīng)當(dāng)一次性支付的費用金額,其計算方式是: 凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款:不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的首付款) 貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)貸款額估算方式,可用合同價×85%,可以通過這些預(yù)估出大致評估價格。

 需要注意的是,在二手房交易中,首付金額的百分比是需要跟房主協(xié)商來決定的,一般是2-3成。如果有以下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定: 第一,一般情況上家沒有貸款,或者不需要下家還貸的,下家資質(zhì)很好需要向銀行申請8成貸款的就可以首付2成(貸款2成對資質(zhì)的要求很高)。第二,上家有貸款,且成數(shù)很高,一定需要下家還貸的,為安全起見,則可選擇走資金流程,按3成首付支付。 第三,下家有能力一次性付款的,可在簽訂合同約定一次性付款,則不存在首付問題。

 一般而言,銀行是需要看到房主開具的除貸款部分的其它房款收據(jù),才會批貸成功。所以,二手房首付應(yīng)該付多少,需要怎么算,其實更多是取決于買賣雙方共同商議的結(jié)果。