房屋買賣必須簽訂買賣合同，但前提是該房產(chǎn)交易必須合法合規(guī)，否則房屋買賣合同也會(huì)被視為無效，那么房屋買賣合同被視為無效的情形都有哪些呢？讓我們結(jié)合實(shí)例具體分析下吧。

男子單方賣房還代妻子簽字 合同被認(rèn)定無效

趙女士與孫先生是夫妻，雖然妻子不同意賣房，但是趙先生還是將房子委托給中介出售。蔣女士在看到中介公司掛出的房屋出售信息后表示愿意購(gòu)買，但是由于趙女士不愿意出售房屋，因此孫先生便代替趙女士在房屋買賣合同上簽了字。然而，合同簽訂后，孫先生又表示不想賣房了，蔣女士便只好將孫先生和趙女士告上了法庭。

經(jīng)法院判定，趙女士沒有委托孫先生代其簽訂合同，而且也明確表示了自己不愿出售房屋。另外，蔣女士在未經(jīng)趙女士同意和授權(quán)的情況下與孫先生簽訂合同，同樣未盡到注意義務(wù)，因此孫先生代為簽訂的這份買賣合同并不具備效力。

房屋買賣合同無效的情況有哪些？

房屋買賣合同的簽訂必須合法合規(guī)，否則就會(huì)被視為無效合同，具體有以下幾種情形：

1、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，“按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。所以，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不可侵犯，此外，承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無效

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。因此，若房屋和土地分開轉(zhuǎn)讓的話，合同則會(huì)被視為無效。

3、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

根據(jù)《民法通則》規(guī)定，“不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)”、“十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理或征得法定代理人的同意”。所以，沒有或者限制民事行為能力的人簽訂的合同是無效的。

4、買賣權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋買賣合同無效

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“權(quán)屬有爭(zhēng)議的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，且該條例屬于屬于強(qiáng)制性規(guī)定。因此，買賣權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋買賣合同會(huì)被視為無效。