二手房房價評估是很多人關(guān)系的問題，房價的高低判斷的因素都是什么呢？如何才能大概的對房子價格有一個大致的了解呢？這些不論是對于賣房者還是買房者來說都很重要，買房者要對二手房價格的判斷，能更好的挑選到價格合宜的二手房；賣房者了解二手房房價評估，能夠你把自己的房子在市場中賣出一個好價錢。因此，了解二手房房價評估很重要。

目前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評估機構(gòu)一般還是選用市場比較法對房屋進行評估。

所謂市場比較法，舉一個簡單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會挑選至少三個以上同樣位于這個地段，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場價格，再結(jié)合所需評估房屋的具體情況進行適當(dāng)?shù)男拚源藖砉浪愠隹陀^合理的價格。

五大因素影響房價高低，在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響為關(guān)鍵。

第一因素:位置、地段。

第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。

第三因素:戶型朝向。

第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。

第五因素:也是較關(guān)鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。

首先，賣房前我們可以先自行估價。

日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會因為預(yù)估價格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；區(qū)域，有重點中+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。

然后，請專業(yè)評估師合理估價。

由于估價是一個很復(fù)雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經(jīng)驗，就無法結(jié)合眾多修正價格的因素做出準(zhǔn)確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，樓層，朝向……這些復(fù)雜瑣碎的細節(jié)，終直接影響評估價格的高低。

因此以上涉及到的有關(guān)數(shù)據(jù)僅作為一個參考。上沒有兩個完全一樣的房地產(chǎn)，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，可謂是一房一價。

為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關(guān)資料的真實性和可靠性是能夠大化保障自身權(quán)益的砝碼。

以上就是二手房房價評估的標(biāo)準(zhǔn)和方法，相信能給大家?guī)硪粋€相對的參考標(biāo)準(zhǔn)，雖然房價評估的高低并不是絕對的，但是價格標(biāo)準(zhǔn)還是要做到心中有數(shù)，避免上當(dāng)受騙的事情發(fā)生。