二手房價(jià)格如何評估？購買二手房哪些費(fèi)用可以砍？

如何確定二手房的價(jià)格？

通常情況下決定房價(jià)的因素有：

1、房屋本身的因素。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價(jià)格。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，而土地使用年限從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地高期限為70年，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過一年少一年。

另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會對價(jià)格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是朝向里好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有多了。

如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價(jià)錢就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會影響到房價(jià)，有的購房者選擇購買二手房就是看中了其“即買即住”的優(yōu)點(diǎn)，如果房屋本身的裝修很好，那么買方人住后就無需重裝，裝修省了錢，那么自然在房價(jià)里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。

2、環(huán)境因素。環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住。

此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中區(qū)，都會對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的地產(chǎn)，如果房子處于某重點(diǎn)、的，那么即使是房齡再老、裝修再簡陋那么價(jià)錢也是相當(dāng)可觀的。

3、心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價(jià)8%。

購買二手房時如何砍價(jià)？

1、委托多家中介：

在希望購買二手房時只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托幾家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司產(chǎn)生競爭關(guān)系。我們不妨直接告訴各家中介已經(jīng)委托了別的公司尋找房源，這樣，為了自己公司的利益以及個人的業(yè)績，所委托的中介人員會用更快的節(jié)奏、更低的價(jià)格來促成你與房主的成交。但是要注意兩點(diǎn)：

A、對購買二手房表現(xiàn)出強(qiáng)烈的愿望：這樣才能使中介公司對你產(chǎn)生足夠的重視。

B、選擇有口碑、有實(shí)力的中介公司為自己提供服務(wù)：這是對自己在整個購房過程中合法權(quán)益不受侵犯的起碼要求。

2、多看房、少贊美：

為什么要多看房、少贊美呢?理由很簡單：多看房是為了摸清市場、少贊美是為了不讓對方摸清自己的想法。在購買二手房時，摸清市場價(jià)格是關(guān)鍵的一步這大家都很好理解。但少贊美不就不能讓中介公司摸清自己的實(shí)際需求了嗎?實(shí)際上完全不必?fù)?dān)心這點(diǎn)，因?yàn)榇蠹覍梅孔拥目捶ㄊ谴蠖嘁恢碌模覀円龅木褪嵌嗵裘。槐砺冻黾鼻匈徺I的心情，為今后的砍價(jià)留有余地。

3、多與房主溝通：

當(dāng)我們找到了一家比較中意的房子時，要注意多與房主進(jìn)行溝通。把中介公司涼在一邊吧，這樣才能使他們產(chǎn)生危機(jī)感。要記住房主才是想把房子盡快賣掉的人。有一個小竅門：假如中介公司在帶你看房之前為房子報(bào)價(jià)102萬的話，你可以在與房主進(jìn)行溝通時問這樣一句話：“100萬有點(diǎn)貴了，能不能再一些?”這樣做不但可以認(rèn)清該房產(chǎn)在報(bào)價(jià)時中介公司有沒有吃差價(jià)，而且有一定的“離間”成分。也許會有一些意外收獲呢!

4、漫天要價(jià)、坐地還錢：

有一些房主在賣出手中的房產(chǎn)時存在著漫天要價(jià)的現(xiàn)象，對于這類現(xiàn)象不必過分在意——他只不過是想萬一碰到個“大頭”就能把房子買個好價(jià)錢了。實(shí)際上，每個想要賣房的房主都會對自己手中的房產(chǎn)價(jià)值有個客觀的估計(jì)的。不要因?yàn)榉恐鬟^高的報(bào)價(jià)就輕易放棄自己心儀的房子，我們應(yīng)該通過與房主的溝通或要求中介公司壓制房主報(bào)出個客觀的價(jià)格。先報(bào)個底價(jià)出來，再留個電話然后走人。通常他們會再聯(lián)絡(luò)你的。

5、合理避稅、壓制中介服務(wù)費(fèi)：

A、國家在二手房交易過程中是要收取一些稅、費(fèi)的，而一些本應(yīng)由賣方承擔(dān)的費(fèi)用在實(shí)際交易過程中卻變成了買方承擔(dān)。雖然不合理但在房產(chǎn)交易賣方市場的情況下也是沒有辦法的事。現(xiàn)在房產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，市場的供銷關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)變。所以我們在購買二手房時應(yīng)該提出由賣方承擔(dān)一定的費(fèi)用，從而降低自己的購房成本。

B、很多朋友都不知道中介服務(wù)費(fèi)也是可以砍價(jià)的。現(xiàn)在中介公司為其服務(wù)所定的價(jià)格大致在總成交額的1.5%-3.0%之間，所以我們應(yīng)該利用中介公司急于成交賺錢的心理將中介費(fèi)壓制到低，或者要求賣方也負(fù)擔(dān)一部分的中介費(fèi)用。小竅門是：無論你在委托中介公司時談好了什么比例的中介費(fèi)用，在將要簽署購房合同時馬上提出降低其費(fèi)用。通常情況下，這個要求會使服務(wù)費(fèi)下降0.1%-0.2%個百分點(diǎn)。對于動輒上百萬的成交總額來講，這也可以節(jié)省下一筆不小的費(fèi)用呢。

以上是二手房估價(jià)以及砍價(jià)的知識。