什么是物業(yè)前期介入？物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建造階段，可以從物業(yè)管理的角度出發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作，按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制、協(xié)助工程監(jiān)理、監(jiān)督施工全過(guò)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問(wèn)題。物業(yè)如何才能做好前期介入呢？

在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關(guān)注和工作的展開(kāi)是有區(qū)別和側(cè)重點(diǎn)的。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入

在此期間，商業(yè)管理組織主要應(yīng)關(guān)注如下方面：在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中關(guān)注項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、商圈狀況、同類(lèi)個(gè)案及本項(xiàng)目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車(chē)動(dòng)線(xiàn)、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車(chē)場(chǎng)等）。停車(chē)場(chǎng)（規(guī)模、車(chē)位數(shù)等）。購(gòu)物內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開(kāi)門(mén)、商鋪、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的辦理。

2、項(xiàng)目施工階段前期介入

在這個(gè)過(guò)程中，主要的工作重點(diǎn)包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)。提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)。幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線(xiàn)路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)布置及所用建材的性能。檢查工程施工進(jìn)度（定期巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線(xiàn)都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對(duì)與原設(shè)計(jì)不合且可以更改的部分提出建議。設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項(xiàng)目。參與開(kāi)發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。制訂物業(yè)驗(yàn)收流程，指出工程缺陷，對(duì)改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議。

3、開(kāi)業(yè)籌備階段前期介入

在開(kāi)業(yè)籌備階段，要針對(duì)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進(jìn)行人員培訓(xùn)，提供《經(jīng)營(yíng)管理公約》、《商戶(hù)手冊(cè)》樣本并協(xié)助商戶(hù)相關(guān)文件的審批，提供開(kāi)業(yè)和促銷(xiāo)時(shí)期的安全防衛(wèi)服務(wù)，制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以明示，項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)宣傳、推廣，準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料。

通過(guò)前期介入，可以大量收集和掌握 手資料，根據(jù) 手材料提前策劃項(xiàng)目前期物業(yè)管理的方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過(guò)渡。與此同時(shí)，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)密切聯(lián)系，從而確保開(kāi)業(yè)進(jìn)度并圓滿(mǎn)完成預(yù)期指標(biāo)。