房產(chǎn)證更名，不只是改個(gè)名字那么簡(jiǎn)單，它實(shí)際上是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的重新劃分，你可以理解為“部分產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)”。既然是“過(guò)戶(hù)”，就牽扯到稅費(fèi)等問(wèn)題，而且房產(chǎn)證更名在不同狀態(tài)下有較大區(qū)別，比如婚前更名和婚后更名，房子是否有貸款未還清等情況。
今天我們就聊聊房產(chǎn)證更名的那些事兒。
在了解房產(chǎn)證更名之前我們好先了解下面4個(gè)常識(shí)：
1、購(gòu)房合同上面的名字個(gè)數(shù)不受限制，需要注意的是，購(gòu)房合同上面的名字未來(lái)會(huì)全數(shù)登記在房產(chǎn)證上。
2、借款合同上面的名字只能有一個(gè)，因?yàn)檎l(shuí)貸款誰(shuí)簽字，確保房產(chǎn)證、借款合同和購(gòu)房合同上簽名的一致性，這樣做對(duì)銀行的好處是避免風(fēng)險(xiǎn)。
3、多人共有產(chǎn)權(quán)的房子，房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人，主業(yè)主持有，但在房屋占有份額那里寫(xiě)的“共有”。
4、共有產(chǎn)權(quán)證是其他共有產(chǎn)權(quán)人持有的證書(shū)，也是每人一證。比如夫妻共同貸款，老公持有主房產(chǎn)證，老婆持有共有產(chǎn)權(quán)證，兩證份額欄都填寫(xiě)“共有”，表明該套房源是雙方共有的。
房產(chǎn)證更名分為兩種，分別是加名和減名兩種。
房產(chǎn)證加名和過(guò)戶(hù)類(lèi)似，將自己的份額分一部分給別人，可以通過(guò)贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)或析產(chǎn)三種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。
1、贈(zèng)與
贈(zèng)與的流程一般是這樣，首先去公證部門(mén)辦理房屋贈(zèng)與公證；然后到稅務(wù)部門(mén)辦理納稅手續(xù)；然后持測(cè)繪手續(xù)、房產(chǎn)證等材料去房管部門(mén)申請(qǐng)贈(zèng)與登記。
2、買(mǎi)賣(mài)
買(mǎi)賣(mài)的方式為簡(jiǎn)單，比如你將一部分產(chǎn)權(quán)分給你的非直系親屬——姐姐，那么就可以采取買(mǎi)賣(mài)的方式。
3、析產(chǎn)
夫妻之間在房產(chǎn)證上加名，稱(chēng)之為“夫妻析產(chǎn)”。需要先辦理析產(chǎn)公證手續(xù)，后面和贈(zèng)與差不多。
房產(chǎn)證加名的費(fèi)用這一塊，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)人之間關(guān)系的不同，加名字的費(fèi)用也有所不同。
如果是婚后加配偶的名字，無(wú)貸款的房子只需要付一定的手續(xù)費(fèi)即可；如果房子本身有貸款，那么還需要征得銀行同意。銀行作為他項(xiàng)權(quán)利人，如果不同意加名，房產(chǎn)證也是無(wú)法加名的。由于涉及到房屋產(chǎn)權(quán)變更，房屋借款合同實(shí)際上需要重新簽訂，不少銀行不愿意折騰。
如果是非直系親屬或未婚加名，這種情況統(tǒng)一視為二手房買(mǎi)賣(mài)，有可能涉及個(gè)稅、契稅、稅等支出。
如果是直系親屬加名，贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)都可行，但贈(zèng)與更為合適。只需要支付少量的公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和契稅；
如果是夫妻之間，析產(chǎn)合適，什么稅都不用交，只有極少的登記費(fèi)和工本費(fèi)。
總結(jié)一下，夫妻之間加名好用析產(chǎn)方式，非夫妻直系親屬好用贈(zèng)與方式，非直系親屬只能用買(mǎi)賣(mài)的方式。
二、房產(chǎn)證減名
房產(chǎn)證減名等于把自己的份額轉(zhuǎn)讓出去。如果是夫妻之間，則不收稅；如果是非夫妻直親屬，比如父母之間，則視為二手房買(mǎi)賣(mài)，需要繳納契稅，根據(jù)房屋狀態(tài)不同還有可能涉及個(gè)稅和稅。
房產(chǎn)證減名同樣要考慮房子是否有貸款，如果無(wú)貸款，則可以按照上述步驟進(jìn)行，如果有貸款則需征得銀行同意。
