二手房有他獨特的而受到廣大民眾的推崇,但是在二手房買賣中也會遇見很多問題,比如過戶、訂金的退還等。市民為了維權選擇訴訟,但是結果能否勝訴不可而知。所以在二手房買賣中我們應該注意哪些問題?如何簽訂二手房合同呢?

二手房合同是指購房者和售房者在平等協商的基礎上,就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋權于另一方,另一方支付價款的合同。簽訂二手房合同是為了進行產權的過渡。在購買二手房之前,為了避免產生以后的糾紛,我們需要注意哪些方面來保證自己的權益呢?

1、核實產權是否清晰

賣方必須是房屋的人,通過查驗產權證和產權人身份證核實,確認無誤即可。要仔細查看業主的房產證,房產證上的署名有幾個還有購房時的相關憑據。

2、核實房屋狀況

在看房的時候從以下幾個方面入手了解: 房屋建筑狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實,有利于你控制好交易的實際成本和風險。

3、明確交易程序

交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。

4、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以好選擇有房產證的房屋進行交易。

5、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

6、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,雖然政府不可無償收回,但每交易一次都需要支付一次土地出讓金,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,

7、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。簽訂書面協議時,主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行等。

交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。要明確違約責任,是在目前房價上漲的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的權益。

如果二手房買賣中產生了糾紛,我們應該怎么維護自己的利益呢?如果選擇向法院訴訟,訴訟流程是什么?應該提交什么材料來證明自己的利益受損?

1、 起訴,即向有管轄權的法院立案庭遞交訴狀。

2、 立案審查符合立案條件,通知當事人7日內交訴訟費,交費后予以立案;不符合立案條件,裁定不予受理。受理后,法院5日內將起訴狀副本送達對方當事人,對方當事人15日內進行答辯,通知當事人進行證據交換,可根據當事人申請,做出財產保全裁定,并立即開始執行

3、 排期開庭,提前3日通知當事人開庭時間、地點、承辦人;公開審理的案件提前3日進行公告。

4、開庭審理,宣布開庭,核對當事人身份,宣布合議庭成員,告知當事人權利義務,詢問是否申請回避。法庭調查:當事人陳述案件事實。舉證質證:告知證人的權利義務,證人作證,宣讀未到庭的證人證言,出示書證、物證和視聽資料;雙方當事人就證據材料發表意見。法庭辯論:各方當事人就有爭議的事實和法律問題,進行辯駁和論證。法庭調解:在法庭主持下,雙方當事人協議解決糾紛。

如果達成調解協議,制作調解書,雙方當事人簽收后生效,當事人履行調解書內容或申請執行;未達成調解協議,合議庭合議作出裁決

5、 宣判,同意判決,當事人自動履行裁判文書確定的義務或向我院告訴庭提出執行申請;不同意裁判,需要分情形區分對待。《民事訴訟法》第33條規定,因不動產提起的訴訟,應向不動產所在地法院起訴。

如果在二手房的交易中遇見了難以解決的問題,可以依照以上流程向所在地法院提起訴訟,來堅決的維護好自己的利益。但是我們還是應該注意在二手房買賣中可能碰見的問題,盡量避免此類事情發生。