近一個(gè)朋友看上了一個(gè)套二手房，價(jià)格、地段、環(huán)境、配套等各方面都滿意，性價(jià)比很高，唯一的缺點(diǎn)就是，這個(gè)房子是合同房。買二手房的時(shí)候，我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣的房子。那么，你知道什么是合同房嗎？合同房能買嗎？購買有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
一、 什么是合同房？
合同房，簡(jiǎn)單的說，就是僅有購房合同，但兩證不齊全的房子。比如，很多房子早已交房入住，但遲遲拿不到房產(chǎn)證。對(duì)于這類沒有完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以雙方合同約定房款金額、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、過戶手續(xù)辦理等相關(guān)內(nèi)容，并按合同約定內(nèi)容進(jìn)行的房屋交易就是俗稱的"合同房"交易。
二、合同房能買嗎？
拿到房產(chǎn)證的二手房，才能上市交易，這個(gè)是基本的條件。沒有房產(chǎn)證的房子，是無法辦理過戶的，而只有過戶了，這個(gè)房子才能完全屬于你。合同房由于沒有拿到房產(chǎn)證，賣出的價(jià)格比較，這一點(diǎn)吸引了很多的購房者。但購買合同房，存在很多的風(fēng)險(xiǎn)。
1、難以確定賣方是否有權(quán)出售該套房屋，在缺乏房產(chǎn)證這一直觀的權(quán)屬證書的情況下，買房人很難判斷賣方是否是該套房屋的人，如果賣方無權(quán)處理該套房屋，則雙方之間的買賣協(xié)議可能因此無效。
2、變數(shù)較大，在簽訂買賣合同到取得房產(chǎn)證這一期間，賣方可能會(huì)因多種因素而選擇解約，比如，房屋價(jià)格上漲后賣方反悔，單方面提價(jià)，不過戶。在沒有房產(chǎn)證的情況下，買賣雙方簽訂的購房合同，一般不受法律保護(hù)。買房人亦無法依據(jù)雙方間的買賣協(xié)議而強(qiáng)制要求賣方履行過戶手續(xù)，往往終僅能依據(jù)合同追回已付購房款項(xiàng)和違約金。
3、賣方以不正當(dāng)手段，將房屋以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣給第三人，造成兩個(gè)買家之間房屋權(quán)屬的爭(zhēng)議。
4、因開發(fā)商的原因，賣方遲遲不能取得產(chǎn)權(quán)證書，造成買房人無法辦理過戶，也就無法享有對(duì)房屋的處分權(quán)。
5、無法明確房屋土地性質(zhì)，土地性質(zhì)一般為出讓土地，當(dāng)然，也有一些商品房是劃撥土地。如果為劃撥土地，則根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃手續(xù)，確定土地用途；依據(jù)新的土地用途經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)；依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
三、購買建議
如果非買不可，就一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
1、一般來講，合同房交易的前提是先辦理兩證，然后再進(jìn)行過戶交易，因?yàn)閺膰?yán)格意義上來講，在產(chǎn)權(quán)證沒有下發(fā)前，房屋仍屬于開發(fā)商，而相關(guān)法律是明文禁止兩證不全的二手房進(jìn)行交易的。如果是購房者直接與賣方進(jìn)行交易，務(wù)必要在合同中進(jìn)行相關(guān)的條款約束。
2、一些產(chǎn)權(quán)正在辦理的合同房，交易時(shí)可以辦理公證手續(xù)以減少糾紛的發(fā)生。但已經(jīng)進(jìn)行二手交易的案例，一旦出現(xiàn)問題的話，那么買房人將會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
3、對(duì)于合同房交易，如果是買賣雙方直接交易的，建議在合同中約定“如果因房屋兩證辦理不了或逾期辦證而導(dǎo)致過戶手續(xù)無法進(jìn)行的，則買方可要求終止購房合同”等內(nèi)容，具體條款還要靠買賣雙方友好協(xié)商決定。不過為了大程度的降低購房風(fēng)險(xiǎn)，建議還是通過正規(guī)中介進(jìn)行交易。
4、對(duì)于兩證沒有辦理的房子或者產(chǎn)權(quán)無法辦理的房子，好了解樓盤產(chǎn)權(quán)目前沒有取得的原因，是因?yàn)殚_發(fā)商“五證”不全而無法順利辦理，還是暫時(shí)沒有取得；如果是因?yàn)?ldquo;五證”不全而造成的產(chǎn)權(quán)無法辦理，那么建議購房者好不要購買此類房產(chǎn)。
