購(gòu)買二手房時(shí)，除了房?jī)r(jià)本身，還有沉重的買家稅費(fèi)和賣家稅費(fèi)等待著買房人。那么，如何做到盡量減少稅費(fèi)支出？聰明人都是這樣選二手房。

按自用時(shí)間和是否唯一分類

根據(jù)自用時(shí)間和是否為家庭名下唯一住宅，二手房可以分為四種情況：不滿兩年，滿兩年，滿五年非唯一和滿五唯一。不同種類的二手房，稅費(fèi)的收取方式也是不同的。

舉例：面積80平米，網(wǎng)簽價(jià)格200萬(wàn)，原價(jià)格為160萬(wàn)的普通住宅（按首套房三成首付，貸款20年）為例，計(jì)算不同情況下需要支付多少稅費(fèi)?

1、不滿兩年的二手房

不滿兩年的二手房征稅多，一套房子在交易過(guò)程中要產(chǎn)生契稅、稅和個(gè)稅。

稅為全額征收，稅額=[200萬(wàn)/(1+5%)]×5.6%=10.67萬(wàn)。

契稅為全額征收，由于是90平米以下，稅率為1%，稅額=(200萬(wàn)-已征收的稅)×1%=1.89萬(wàn)。

個(gè)稅=(200萬(wàn)-原價(jià)格-原來(lái)契稅-200萬(wàn)×10%-貸款利息-此次稅)×20%=1.54萬(wàn)。

三個(gè)稅種共14.1萬(wàn)元。

2、滿兩年的二手房和滿五年非唯一的二手房

這兩種情況免征稅，只征收契稅和個(gè)稅。

契稅仍然是全額征收，上文已經(jīng)注明計(jì)算方式，稅額=(200萬(wàn)-已征收的稅)×1%=1.89萬(wàn)。

個(gè)稅=(200萬(wàn)-原價(jià)格-原來(lái)契稅-200萬(wàn)×10%-貸款利息)×20%=3.68萬(wàn)。

兩個(gè)稅種共5.57萬(wàn)元。

3、滿五唯一

這種二手房只征收契稅，即契稅額=200萬(wàn)×1%=2萬(wàn)元。

聰明人愛選“滿五唯一”

從相同房?jī)r(jià)的稅費(fèi)計(jì)算中，大家也可以很清晰地看到，“滿五唯一”的二手房是省錢的！在這里再次強(qiáng)調(diào) “滿五唯一”的二手房定義是按照稅務(wù)部門的解釋，“滿五唯一”的房屋是指?jìng)€(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上房屋，并且是家庭名下唯一住宅。從解釋的字面上理解“五年以上”就是房產(chǎn)證的登記日期算起時(shí)間超過(guò)五年。

此外，根據(jù)房屋的性質(zhì)不同，五年的判定標(biāo)準(zhǔn)也不同，具體如下：

一手商品房按購(gòu)房合同簽定日期為準(zhǔn)；二手商品房按不動(dòng)產(chǎn)證（房產(chǎn)證）登記日期為準(zhǔn)。已購(gòu)福利房、微利房、安居房購(gòu)房者，一看不動(dòng)產(chǎn)證（房產(chǎn)證）登記日期；二看原始購(gòu)房合同簽署日期；三看第一筆購(gòu)房款的銀錢收據(jù)日期（只要一個(gè)日期滿五年即可）。

繼承、分割的房產(chǎn)以原不動(dòng)產(chǎn)證（房產(chǎn)證）登記日期計(jì)算（產(chǎn)權(quán)上備注欄會(huì)有記載）。直系親屬贈(zèng)與的房產(chǎn)以原不動(dòng)產(chǎn)證（房產(chǎn)證）登記日期計(jì)算是否滿五年，非直系親屬贈(zèng)與的房產(chǎn)以新的不動(dòng)產(chǎn)證（房產(chǎn)證）登記日期計(jì)算是否滿五年。

注意！并不是的“滿五唯一”都可以享受稅收優(yōu)惠的，如果是非普通住宅，則需要在繳納契稅的同時(shí)，繳納房屋部分的稅，稅率是5.6%。如果是普通住宅，則只需繳納契稅。

綜合上述，只要賣方買這套房子滿了五年，且是家庭唯一一套住房，且房屋為普通住宅，那么你買這套二手房時(shí)，就可以省去過(guò)戶價(jià)1%的個(gè)稅和5.6%的稅。

不過(guò)，這需要提供一些證明材料，比如賣方全家人的身份證、戶口本、結(jié)婚證等等，因此很多賣方嫌麻煩，也不會(huì)告知你此房滿五唯一，而你在不知情、不了解的情況下就會(huì)多交大量稅費(fèi)。所以，以后一定要多詢問(wèn)幾句，如果想要省力省心的話，可以尋找靠譜的大型中介幫忙，他們都會(huì)給出真實(shí)的“滿五唯一”房屋信息。