很多人為了實現自己的買房夢紛紛選擇貸款買房,付完首付之后就開始每個月的還貸之旅,所以房貸如何計算便成了很多房奴所關心的問題,那計算房貸的方法又有哪些呢?提前還貸又有什么不一樣呢?

    房貸利息怎么算 房貸計算公式  

    根據一般房貸還款方式的計算公式分為兩種等額本息和等額本金兩種方式。 

    首先是等額本息計算公式。計算原則:在每個月的月供款中,銀行先收利息,后收本金;利息的比例因減少而降低,本金比例因增加而升高,但保持總月供額不變。

    第二種是等額本金計算公式:每月還款額=每月本金+每月本息  每月本金=本金/還款月數  每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率 

    提前還貸 

    提前還款要交違約金這是很多人都清楚的,也是很多人都表示不解的地方：為什么提前還錢還要多交錢呢?這明明是好事啊!  

    其實,原因很簡單:因為頭一年是利息多的時候,銀行想要設法制止借款人在此期限提前還貸,從而盡可能多地收取利息,一旦你想提前還款,讓銀行掙不夠錢,自然會想要用另一種方式迂回的賺回來,即違約金。所以提前還款前,首先要查看貸款合同中有關提前還款的要求,注意提前還款是否須交一定的違約金。

    根據提前還款的時間,各大銀行對于違約金的算法是不一樣的。

    貸款不滿一年的情況

    中國銀行:貸款不滿一年提前還款的,收取不超過6個月利息違約金(按照提前還款日的貸款利率計算)。  農業銀行:貸款不滿一年提前還款的,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率為貸款利率除以12個月減去還款月數。 招商銀行:貸款不滿一年的提前還款,收取不低于實際還款額3個月利息。建設銀行:貸款不滿一年的提前還款,收取提前還款額百分之三。交通銀行:部分提前還貸規定低不能少于每月還款額6倍,高不能超過每月還款額的35%,部分提前還款者可每年免費還款一次。全部提前還款者需承擔支付違約金,收取當次還款金額的1%。但具體還款金額還需按照合同實施。工商銀行:貸款不滿一年提前還款的,收取提前還款金額的百分之五作為違約金。可以根據自己貸款的銀行的時間算出提前還款需要交的違約金數額。

     貸款滿一年的情況 

     農業銀行:貸款滿一年后提前還款,只要之前沒有任何提前還款記錄,則不收取違約金。工商銀行、中國銀行、廣發銀行、光大銀行、浦發銀行:貸款滿一年后提前還款,不收取任何違約金。