4月23日，海南省自然資源和規(guī)劃廳發(fā)布“關(guān)于支持城市更新規(guī)劃和用地保障的指導(dǎo)意見(jiàn)”。

指導(dǎo)意見(jiàn)顯示，優(yōu)化國(guó)土空間規(guī)劃管控方面，首先堅(jiān)持規(guī)劃先行。城市更新以市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃為引領(lǐng)，以詳細(xì)規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實(shí)施的法定依據(jù)，持續(xù)提升城市規(guī)劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊(yùn)和熱帶特色資源環(huán)境與城市建設(shè)融合發(fā)展。市、縣、自治縣可編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，科學(xué)論證支持政策、資金平衡和時(shí)序安排等內(nèi)容，合理劃定城市更新單元。城市更新專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，納入詳細(xì)規(guī)劃。市、縣、自治縣可依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃，編制城市更新年度實(shí)施計(jì)劃，并有序?qū)嵤?/p>

第二，優(yōu)化規(guī)劃管理程序。結(jié)合城市更新實(shí)施的特點(diǎn)，將國(guó)土空間總體規(guī)劃確定的強(qiáng)制性管控要求和引導(dǎo)措施，探索通過(guò)“城市更新單元”和“城市更新地塊”兩個(gè)層面分層落實(shí)到詳細(xì)規(guī)劃中。不突破國(guó)土空間總體規(guī)劃和“城市更新單元”規(guī)劃強(qiáng)制性管控要求的，或增加公益性設(shè)施、公共綠地的，可通過(guò)局部技術(shù)修正和優(yōu)化調(diào)整的方式，對(duì)“城市更新單元”及“城市更新地塊”的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護(hù)，經(jīng)法定程序?qū)徟蠹{入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”系統(tǒng)，實(shí)行全周期監(jiān)管。

科學(xué)提升城市品質(zhì)包含三個(gè)方面：保障公共服務(wù)設(shè)施空間。城市更新新增補(bǔ)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施占地面積（含建筑投影面積）在300平方米以下的，地上建筑面積可作為獎(jiǎng)勵(lì)面積，不計(jì)入容積率。對(duì)于不獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施，可不計(jì)入容積率。在規(guī)劃條件之外，用地單位自愿將經(jīng)營(yíng)性用地用于建設(shè)綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)（站）等開敞空間（不含架空層）的，在保證公共屬性無(wú)償對(duì)公眾開放使用的前提下，可按照占地面積1：1的比例折算為建筑面積，作為獎(jiǎng)勵(lì)面積，不計(jì)入容積率，相應(yīng)的占地面積亦可計(jì)入所在地塊綠地率。

統(tǒng)籌使用規(guī)劃指標(biāo)、獎(jiǎng)勵(lì)面積。為避免過(guò)度依賴單一地塊增容、突破消防能力匹配的限高來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，以及超出城市更新區(qū)域及周邊配套的道路、給排水等市政基礎(chǔ)設(shè)施保障能力，規(guī)劃指標(biāo)、獎(jiǎng)勵(lì)面積可在市、縣、自治縣的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)跨地塊使用。

科學(xué)管控開發(fā)強(qiáng)度。在滿足與城市空間格局、功能布局、風(fēng)貌管控及周邊自然環(huán)境等相適應(yīng)以及與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ涞那闆r下，城市更新項(xiàng)目新建居住建筑高度按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 應(yīng)急管理部關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（建科〔2021〕76號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部委《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見(jiàn)》（建村〔2021〕45號(hào)）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹３鞘懈轮薪ㄖg距、建筑退距、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率等無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，在保障公共安全的前提下，經(jīng)專家論證，可以按不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新。

完善土地支持政策方面，探索多種供地方式。在先行確定規(guī)劃指標(biāo)、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照提前公告、公開擇優(yōu)原則，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入機(jī)制組織采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性磋商等方式，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位，相應(yīng)城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)土地可依法實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓。原土地使用權(quán)人改變土地用途，原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但劃撥決定書、出讓合同、法律法規(guī)等明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。協(xié)議出讓受讓人為原土地使用權(quán)人或原土地使用權(quán)人組建的聯(lián)合體、設(shè)立的新公司，可以簡(jiǎn)化申請(qǐng)改變土地用途、簽訂變更協(xié)議的辦理程序。

鼓勵(lì)集中連片改造開發(fā)。城市更新項(xiàng)目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星土地（零星用地累計(jì)面積不超過(guò)城市更新項(xiàng)目總面積的10%），允許通過(guò)在村集體建設(shè)用地之間、集體與國(guó)有建設(shè)用地之間進(jìn)行土地整合、置換等方式，促進(jìn)區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，確實(shí)無(wú)法按宗地單獨(dú)供地的，可按劃撥或協(xié)議有償使用土地的有關(guān)規(guī)定合理確定土地使用者。涉及多宗土地的拆除重建類城市更新項(xiàng)目可以一幅多宗方式掛牌出讓土地，同步采用配建模式推進(jìn)項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，對(duì)一幅多宗供應(yīng)的土地，可整體核發(fā)一個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

合理確定土地條件。城市更新項(xiàng)目涉及拆除重建或者土地用途改變的，可以按照《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件，依法重新設(shè)定出讓年期，涉及的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定評(píng)估確定價(jià)款后繳交。

完善地價(jià)政策工具。鼓勵(lì)市、縣、自治縣優(yōu)化完善城市更新的地價(jià)計(jì)收規(guī)則，改變土地用途補(bǔ)繳土地價(jià)款，可以分區(qū)域、分類別，制定以公示地價(jià)（或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）的一定比例核定的統(tǒng)一規(guī)則。城市更新涉及土地出讓價(jià)款，要綜合考慮土地整理投入、移交公益性用地或者建筑面積、配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施以及多地塊聯(lián)動(dòng)改造等成本，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)按程序集體決策確定。

優(yōu)化住宅用地政策。城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及土地供應(yīng)或者拆除重建的，不受市場(chǎng)化商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)和建設(shè)計(jì)劃指標(biāo)限制。鼓勵(lì)用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的地塊在供地前連片提前開展土壤污染狀況調(diào)查。城市更新項(xiàng)目可以通過(guò)收購(gòu)、等價(jià)置換、退回土地價(jià)款等方式，將存量商品住房用作保障性租賃住房、公租房并以劃撥方式供地；具備條件的城市更新項(xiàng)目，可結(jié)合住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房。

妥善處理歷史遺留用地。城市更新項(xiàng)目涉及土地在第二次土地調(diào)查和第三次國(guó)土調(diào)查中均調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地的，在符合規(guī)劃用途前提下，允許按建設(shè)用地辦理土地征收等手續(xù)，按規(guī)定落實(shí)征地補(bǔ)償；對(duì)其地上建筑物、構(gòu)筑物，不符合規(guī)劃要求、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定的，依法依規(guī)予以妥善處置。

各市、縣、自治縣可根據(jù)本意見(jiàn)制定細(xì)化政策。本意見(jiàn)自2024年5月15日起施行，有效期5年。