12月22日，北京住建委發(fā)布關(guān)于對《<北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版）>征求意見稿》。《辦法》強(qiáng)化了屬地住建部門對預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，明確屬地住建部門對預(yù)售資金用款的審核職責(zé)，規(guī)定所有房款統(tǒng)一歸集。購房人支付的預(yù)售資金，包括定金、首付款、按揭貸款、分期購房款及其他形式的購房款等，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，由北京市住房資金中心按類目進(jìn)行標(biāo)識。在資金支取方面，重點(diǎn)監(jiān)管額度資金應(yīng)確保封閉運(yùn)行、專款專用于本項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)。鼓勵開發(fā)企業(yè)將超出重點(diǎn)監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內(nèi)使用。

北京市住建委表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，為切實(shí)保障購房人合法權(quán)益，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，該委在總結(jié)梳理近年預(yù)售資金監(jiān)管工作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，會同北京市住房資金中心、人民銀行北京分行、國家金融監(jiān)管總局北京監(jiān)督局、北京市高院對現(xiàn)行政策進(jìn)行了修訂，形成了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2023年修訂版公開征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)，向社會公開征求意見。

新《辦法》共分為總則、一般規(guī)定、預(yù)售資金收存與支取、監(jiān)督管理四個部分，共三十條。相對于現(xiàn)行的預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，本次修訂主要做了以下重要調(diào)整：

強(qiáng)化屬地責(zé)任，引入專業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)

新修訂的《辦法》從監(jiān)管實(shí)踐出發(fā)，將監(jiān)管原則調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規(guī)追責(zé)”。強(qiáng)化了屬地住建部門對預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，明確屬地住建部門對預(yù)售資金用款的審核職責(zé)。

同時，引入市住房資金中心作為第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，承擔(dān)具體監(jiān)管業(yè)務(wù)，發(fā)揮其獨(dú)立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強(qiáng)化了對監(jiān)管銀行的協(xié)調(diào)管理，確保對預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實(shí)到位。

完善制度設(shè)計(jì)，科學(xué)優(yōu)化監(jiān)管流程

《辦法》針對新的監(jiān)管原則和市住房資金中心負(fù)責(zé)具體監(jiān)管的業(yè)務(wù)模式，重新進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)，調(diào)整了具體工作流程和各方職責(zé)。補(bǔ)齊了原有機(jī)制下，在商業(yè)銀行監(jiān)管、預(yù)售資金歸集、賬戶資金保護(hù)等方面的短板，在強(qiáng)化監(jiān)管的同時，盡可能便利購房人和企業(yè)操作。

《辦法》弱化了商業(yè)銀行的監(jiān)管職能，但依然加強(qiáng)對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，在公開招標(biāo)選擇商業(yè)銀行的基礎(chǔ)上，增加了對商業(yè)銀行的定期考核評價。在重點(diǎn)監(jiān)管額度方面，創(chuàng)新采取由施工總承包單位提出監(jiān)管額度、各區(qū)住建部門核定的做法，以期提升重點(diǎn)監(jiān)管額度設(shè)定的科學(xué)性。

《辦法》按照《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》(法〔2022〕12號)要求，規(guī)范了人民法院的保全、執(zhí)行行為。

嚴(yán)格支取管理，防范項(xiàng)目風(fēng)險

在資金入賬方面，《辦法》規(guī)定，所有房款統(tǒng)一歸集。購房人支付的預(yù)售資金，包括定金、首付款、按揭貸款、分期購房款及其他形式的購房款等，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，由市住房資金中心按類目進(jìn)行標(biāo)識。

在資金支取方面，《辦法》明確支取要求。一是重點(diǎn)監(jiān)管額度資金應(yīng)確保封閉運(yùn)行、專款專用于本項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)。

重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用時，開發(fā)企業(yè)可按照用款計(jì)劃、資金使用節(jié)點(diǎn)申請支取重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金。市住房資金中心現(xiàn)場踏勘后，提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后支付。二是重點(diǎn)監(jiān)管額度外資金支取，由北京市住房資金中心提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后撥付至開發(fā)企業(yè)指定賬戶。鼓勵開發(fā)企業(yè)將超出重點(diǎn)監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內(nèi)使用。

同時，增設(shè)資金應(yīng)急支取通道。《辦法》規(guī)定當(dāng)項(xiàng)目確需應(yīng)急使用重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)時，在不超建設(shè)階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用的前提下，可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交有關(guān)材料申請撥付使用。

凝聚多方合力，推動社會共同監(jiān)督

《辦法》首次明確購房人責(zé)任，提出購房人應(yīng)將所支付的購房款存入市住建委、市住房資金中心門戶網(wǎng)站公示的項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶，并進(jìn)行日常監(jiān)督。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》征求意見結(jié)束后，將認(rèn)真研究吸納各方意見建議，進(jìn)一步完善政策措施，不斷加強(qiáng)預(yù)售資金的收存、支取、使用全過程監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)。