9月14日，自然資源部發(fā)布消息，日前，為落實黨中央、國務(wù)院在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的工作部署，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，決定在北京等15個?。ㄊ校┑?3個城市開展為期4年的低效用地再開發(fā)試點，聚焦盤活存量土地探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵約束機制，以提高土地利用效率、促進城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展。
總結(jié)《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）實踐經(jīng)驗，針對新形勢、新任務(wù)、新要求，圍繞低效用地再開發(fā)政策與機制創(chuàng)新，重點從四個方面開展試點探索。
（一）規(guī)劃統(tǒng)籌。
1.加強規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)。依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，明確低效用地再開發(fā)的重點區(qū)域，合理確定低效用地再開發(fā)空間單元。探索編制空間單元內(nèi)實施層面控制性詳細規(guī)劃，明確土地使用、功能布局、空間結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、建筑規(guī)模指標等要求，經(jīng)法定程序批準后，作為核發(fā)規(guī)劃許可的法定依據(jù)。探索土地混合開發(fā)、空間復合利用、容積率獎勵、跨空間單元統(tǒng)籌等政策，推動形成規(guī)劃管控與市場激勵良性互動的機制。
2.突出高質(zhì)量發(fā)展導向。國土空間規(guī)劃應(yīng)針對低效用地再開發(fā)，明確目標導向，提出規(guī)劃對策，強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展導向?；诖龠M產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施供給、保護生態(tài)和傳承歷史文脈，在體現(xiàn)宜居、人文、綠色、韌性、智慧等方面，提出空間布局優(yōu)化引導對策。
3.引導有序?qū)嵤?。試點城市應(yīng)當依據(jù)國土空間總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，編制低效用地再開發(fā)年度實施計劃，確定低效用地再開發(fā)項目并有序?qū)嵤＜訌娙杏?、分區(qū)域的規(guī)劃統(tǒng)籌，從城市整體利益平衡出發(fā)謀劃實施項目，避免過度依賴單一地塊增容來實現(xiàn)項目資金平衡。
（二）收儲支撐。
4.完善收儲機制。對需要以政府儲備為主推進低效用地再開發(fā)項目實施的，結(jié)合國土空間控制性詳細規(guī)劃編制，探索以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一供應(yīng)”推動實施。探索將難以獨立開發(fā)的零星地塊，與相鄰產(chǎn)業(yè)地塊一并出具規(guī)劃條件，整體供應(yīng)給相鄰產(chǎn)業(yè)項目用于增資擴產(chǎn)（商品住宅除外）。
5.拓展收儲資金渠道。統(tǒng)籌保障土地收儲、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)等資金投入，做好資金平衡，合理安排開發(fā)時序，實現(xiàn)滾動開發(fā)、良性循環(huán)。完善國有土地收益基金制度，明確國有土地收益基金計提比例，專項用于土地儲備工作。
6.完善征收補償辦法。完善低效用地再開發(fā)中土地征收的具體辦法，依據(jù)國土空間規(guī)劃合理確定土地征收成片開發(fā)中公益性用地比例等具體要求，明確集體土地上房屋征收補償標準和程序、依法申請強制執(zhí)行情形等規(guī)定。
（三）政策激勵。
7.探索資源資產(chǎn)組合供應(yīng)。在特定國土空間范圍內(nèi)，同一使用權(quán)人需使用多個門類自然資源資產(chǎn)的，探索實行組合包供應(yīng)，將各個門類自然資源的使用條件、開發(fā)要求、標的價值、溢價比例等納入供應(yīng)方案，通過統(tǒng)一的自然資源資產(chǎn)交易平臺，一并對社會公告、簽訂配置合同，按職責進行監(jiān)管。鼓勵軌道交通、公共設(shè)施等地上地下空間綜合開發(fā)節(jié)地模式，需要整體規(guī)劃建設(shè)的，實行一次性組合供應(yīng)，分用途、分層設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)。
8.完善土地供應(yīng)方式。鼓勵原土地使用權(quán)人改造開發(fā)，除法律規(guī)定不可改變土地用途或改變用途應(yīng)當由政府收回外，完善原土地使用權(quán)人申請改變土地用途、簽訂變更協(xié)議的程序和辦法。鼓勵集中連片改造開發(fā)，在權(quán)屬清晰無爭議、過程公開透明、充分競爭參與、產(chǎn)業(yè)導向優(yōu)先的前提下，探索不同用途地塊混合供應(yīng)，探索“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動改造的條件和程序。依據(jù)國土空間規(guī)劃確定規(guī)劃指標，堅持“凈地”供應(yīng)，按照公開擇優(yōu)原則，建立競爭性準入機制，探索依法實施綜合評價出讓或帶設(shè)計方案出讓。
9.優(yōu)化地價政策工具。完善低效用地再開發(fā)地價計收補繳標準，分不同區(qū)域、不同用地類別改變用途后，以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定補繳地價款；探索以市場評估價為基礎(chǔ)按程序確定地價款，要綜合考慮土地整理投入、移交公益性用地或建筑面積、配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施以及多地塊聯(lián)動改造等成本。探索完善低效工業(yè)用地再開發(fā)不再增繳土地價款的細分用途和條件。
10.完善收益分享機制。對實施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星低效用地，探索集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，按照“面積相近或價值相當、雙方自愿、憑證置換”原則，經(jīng)批準后進行置換，依法辦理登記。探索完善土地增值收益分享機制，完善原土地權(quán)利人貨幣化補償標準，拓展實物補償?shù)耐緩健?yōu)化保障性住房用地規(guī)劃選址，增加保障性住房用地供應(yīng)，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。
11.健全存量資源轉(zhuǎn)換利用機制。在符合規(guī)劃、確保安全的前提下，探索對存量建筑實施用途轉(zhuǎn)換的方法，按照實事求是、簡化辦理的原則，制定轉(zhuǎn)換規(guī)則，完善相關(guān)審批事項辦理程序。鼓勵利用存量房產(chǎn)等空間資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，允許以5年為限，享受不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策。
（四）基礎(chǔ)保障。
12.嚴格調(diào)查認定和上圖入庫。探索完善評價方法，因地制宜制定低效用地認定標準。試點城市自然資源主管部門以第三次全國國土調(diào)查及最新年度國土變更調(diào)查成果為基礎(chǔ)，全面查清低效用地及歷史遺留用地底數(shù)，全部實現(xiàn)上圖入庫，經(jīng)省級自然資源主管部門審核同意后報部備案，納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)，作為試點相關(guān)政策實施和成效評估的依據(jù)。
13.做好不動產(chǎn)確權(quán)登記。納入低效用地再開發(fā)范圍的土地、房屋等不動產(chǎn)，應(yīng)當權(quán)利歸屬清晰、主體明確、不存在權(quán)屬爭議。防止因低效用地再開發(fā)產(chǎn)生新的遺留問題，導致不動產(chǎn)“登記難”。嚴禁違反規(guī)定通過“村改居”方式將農(nóng)民集體所有土地直接轉(zhuǎn)為國有土地。完成低效用地再開發(fā)后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)當事人申請，依法及時辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記，維護權(quán)利人合法權(quán)益。
14.妥善處理歷史遺留用地等問題。對于歷史形成的沒有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地，要根據(jù)全國國土調(diào)查結(jié)果、區(qū)分發(fā)生的不同時期依法依規(guī)分類明確認定標準和處置政策，予以妥善處理，要確保底數(shù)清晰、封閉運行、嚴控新增、結(jié)果可控。對第二次全國土地調(diào)查和第三次全國國土調(diào)查均調(diào)查認定為建設(shè)用地的，在符合規(guī)劃用途前提下，允許按建設(shè)用地辦理土地征收等手續(xù)，按現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定落實征地補償安置；對其地上建筑物、構(gòu)筑物，不符合規(guī)劃要求、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定的，依法依規(guī)予以處置。加快超期未開發(fā)住宅用地的依法處置，摸清底數(shù)和原因，落實責任單位，提出分類型、分步驟依法收回的具體措施。
三、組織實施
低效用地再開發(fā)試點期限原則上為4年，各試點城市要按照本通知規(guī)定要求，積極穩(wěn)妥、有力有效地推進試點工作。試點期間，部將組織開展中期評估，評價各試點城市實施成效，加強督促指導。
（一）及時研究部署，編制實施方案。各試點城市要將試點工作納入政府重要議事日程，加強組織領(lǐng)導，及時研究部署，調(diào)動各方力量，協(xié)調(diào)重大問題。要結(jié)合本地實際，抓緊編制試點實施方案，明確試點工作的范圍重點、目標任務(wù)、實施步驟、責任分工和保障措施，提出試點政策機制的創(chuàng)新思路與實現(xiàn)路徑，由城市人民政府審定后實施。試點實施方案由省級自然資源主管部門報部備案。
（二）邊實踐邊總結(jié)，深入推進試點。各試點城市要在堅持原則、守住底線的前提下，圍繞試點目標任務(wù)，系統(tǒng)性、創(chuàng)新性地開展試點工作。注重階段性總結(jié)評估，提煉可復制推廣的制度、政策、機制性成果，每半年向部和省級自然資源主管部門報送試點進展與成果情況。部將組織試點城市座談交流，研究重大問題，共同推進試點工作。
（三）加強跟蹤指導，確保預期成效。省級自然資源主管部門要加強對試點工作指導，跟蹤試點情況，及時糾正偏差，確保試點工作取得預期效果。各試點城市要堅持以人為本，強化項目信息公開，依法依規(guī)履行征求權(quán)利人意見、社會公示、集體決策等程序，暢通溝通渠道，接受社會監(jiān)督，保障人民群眾合法權(quán)益。穩(wěn)妥有序推進，加強社會穩(wěn)定風險評估和重大項目法律風險評估，有效預防和控制風險。
為貫徹落實中央在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的決策部署，未納入本通知試點范圍的超大特大城市、以及具備條件的城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，實施城中村改造項目可參照本通知明確的試點政策執(zhí)行。
