眼下，銀行貸款越來(lái)越緊了，原先首套房利率折扣8.5折也幾乎絕跡。銀行貸款收緊的結(jié)果是購(gòu)房者貸款壓力上升。一個(gè)比較可能的情況是購(gòu)房者貸款直接被拒貸，這對(duì)于那些已經(jīng)交了首付的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直如“過(guò)河拆橋”，首付交了，合同簽了，結(jié)果銀行不放款了，這種情況購(gòu)房者該怎么辦？能夠無(wú)損解除合同嗎？首付款能夠全部退回來(lái)嗎？

為什么銀行不批貸款？

銀行在審核房貸時(shí)一般主要考察三個(gè)方面，購(gòu)房者收入水平和信用狀況，房子的狀況。任一出現(xiàn)問(wèn)題都有可能被銀行拒貸。

1、收入有問(wèn)題該怎么辦？

從收入的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者必須保證家庭月收入是月供的兩倍左右，假如月供是5000塊錢(qián)，那么你的家庭總收入一般要超過(guò)1萬(wàn)塊錢(qián)。否則銀行拒貸的可能性比較大。

為了確保貸款順利下來(lái)，購(gòu)房者在銀行流水和收入證明方面要做足，確保貸款順利下來(lái)。這里還得考慮貸款利率的變動(dòng)情況。比如近首套房商貸利率普遍由8.5折上調(diào)至9折，200萬(wàn)房貸，30年8.5折后的月供為9745.36元，如果上調(diào)至9折，月供則上升至10027.04元。

如果月供與收入差距比較大，那么該怎么辦呢？一般有三種方式來(lái)彌補(bǔ)：

第一種是增加首付款，首付款不能來(lái)自于開(kāi)發(fā)商等融資渠道，一般是來(lái)自于親朋。

第二種是增信，也就是找人擔(dān)保。個(gè)人和機(jī)構(gòu)都可以，擔(dān)保人有共同還款責(zé)任，這一點(diǎn)要注意。

第三種是更改貸款周期，比如由20年改成30年，降低月供成本。

2、征信存瑕疵

從樣表來(lái)看，目前央行征信報(bào)告包含以下幾種：信貸記錄、公共記錄、查詢(xún)記錄。

信貸記錄主要包含：

公共記錄主要包含：

查詢(xún)記錄包括：

總結(jié)一下：如果出現(xiàn)了下面這些情況，那么你獲得貸款的可能性將大大降低。

a、信用卡在兩年內(nèi)累計(jì)6次或連續(xù)3次逾期；

b、房（車(chē)）貸月供累計(jì)2-3個(gè)月逾期或不還款；

c、貸款利率上調(diào)，但仍然按原月供還款，欠息；

d、水電燃?xì)獠话磿r(shí)交款；

e、信用卡違規(guī)套現(xiàn)；

f、助學(xué)貸款未按期還款；

g、部分信用卡不激活也有年費(fèi)，忽略了這一點(diǎn)；

h、為他人提供擔(dān)保，對(duì)方未能按時(shí)還款；

i、經(jīng)濟(jì)糾紛被法院記錄也會(huì)影響信用；

j、手機(jī)欠費(fèi)也會(huì)進(jìn)入央行征信報(bào)告。

k、查詢(xún)信用報(bào)告次數(shù)過(guò)多，比如一年內(nèi)多次查詢(xún)。

信用污點(diǎn)的補(bǔ)救方式不多，一般只能等了信用自動(dòng)消除，比如信用卡逾期記錄一般只記錄兩年內(nèi)的。很著急的購(gòu)房者需要與銀行信貸部門(mén)協(xié)商，看能不能通過(guò)提供相關(guān)材料來(lái)補(bǔ)救。實(shí)在不行的只能換銀行，因?yàn)楦縻y行審核貸款尺度也有區(qū)別。

3、房子有問(wèn)題

這種問(wèn)題一般出在二手房交易中，二手房房齡是影響貸款額度重要的因素，以周邊的房子為例，這種房子市場(chǎng)價(jià)高，但銀行批貸卻比較“吝嗇”，他們可不會(huì)考慮房子的市場(chǎng)價(jià)格，而是根據(jù)剩余產(chǎn)權(quán)年限來(lái)確定貸款額度，很多老房子銀行直接不給貸款。

因?yàn)榉魁g而被拒貸，說(shuō)實(shí)話(huà)，沒(méi)有多少辦法，貸款縮水的只能自己補(bǔ)齊放款，貸款直接拒貸的只能解除交易了。

4、購(gòu)房者年齡超標(biāo)

如果你年齡超標(biāo)了，銀行也可能拒貸的。雖然一般20-60周歲都能申請(qǐng)貸款，但銀行歡迎的是30-40周歲的購(gòu)房者。太年輕的收入不夠，年齡太大的，預(yù)期收入不足，都不容易獲得貸款。計(jì)算方式是“購(gòu)房者年齡+貸款年限”不超過(guò)65年。對(duì)于這種情況，購(gòu)房者只能縮短貸款年限，但如果貸款額度不減，月供壓力會(huì)相應(yīng)上升。

貸款下不來(lái)，購(gòu)房者退房，首付怎么辦？

貸款下不來(lái)，一般只能退房了。這時(shí)候就得考慮退首付款了。

如果是開(kāi)發(fā)商或者房主的問(wèn)題，首付款可以足額退回；如果是購(gòu)房者的原因（比如上面提到的收入、征信、年齡），購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任，需按照合同支付違約金，剩余部分可退回，至于違約金比例，一般不超過(guò)總房款的20%。