近日，四川省巴中市召開促進中心城區房地產市場平穩健康發展若干措施和支持建筑業發展九條措施新聞發布會。并制定了《促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的若干措施》，適用于巴中市中心城區（包括巴州區、恩陽區、經開區），將于2022年8月5日起施行，有效期2年。
《若干措施》從貨幣化安置支持政策、提升住房品質支持政策、公積金支持政策、金融信貸支持政策、購房補貼支持政策、助企紓困支持政策等6個方面制定了14條相關政策，既能更好地滿足剛需和改善性購房者的合理住房需求，又可以為開發企業紓困，保市場平穩健康發展，傳達了積極信號。
《促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的若干措施》解讀
《若干措施》主要有以下特點
一是支持合理購房需求。通過財政補貼，降低居民購房成本。通過下調公積金貸款首付比例，下調商業貸款首付比例和貸款利率，降低住房消費門檻。《若干措施》補貼支持針對性比較強，重點對特定人群合理購房需求給予財政補貼，主要包括引進人才、多孩家庭、在巴就業創業的回（返）鄉人員、農村戶籍人員、抗疫一線的醫務工作者和社區工作人員等。同時，還對購買地下車位給予一定補貼政策。
二是切實助企紓困。《若干措施》全面回應了促進房地產市場平穩健康發展座談會上企業提出的訴求，比如，允許符合條件企業分期分宗開發，支持分期分宗驗收。允許開發企業用商品房源或銀行保函代替預售資金保底金，釋放部分資金。降低新出讓房地產開發用地地下車位配置比例，允許企業在履行相關程序后對外出售地下車位，提高地下車位使用率。允許因疫情影響不能正常繳存住房公積金的企業緩交住房公積金，降低房地產開發項目個人住房公積金貸款合作準入條件。允許企業分兩個階段繳納城市基礎設施配套費。
三是強化監管防范風險。《若干措施》在加強監管方面，做了多項細化要求，為了杜絕房產領域“有政策”就漲價的怪現象發生，實行商品房預售價格備案制管理，各開發項目在辦理預售許可前，提交預售房源備案價格，并公示預售房源價格。已辦理預售許可的，提交剩余可售房源備案價格，并公示價格。
政策逐條解讀如下：
一是全面實行貨幣化補償安置。實行貨幣化補償安置，不僅有利于縮短安置周期，提高安置效率，讓群眾盡快住上新房。
《若干措施》明確，中心城區新的房屋征收和征地拆遷補償安置，原則上以購房券形式實行貨幣安置，不再供應新的安置還房建設用地。未開工建設的安置還房，原則上不再開工建設，由轄區政府公開采購符合條件的商品房源，或發放購房券予以安置。選擇貨幣化安置補償，符合免征契稅條件的，可免契稅。
二是優化審批驗收管理。新出讓土地和已出讓未建設用地，繳納土地出讓價款50%以上，可實行分期開發，分期開發比例不超過出讓價款繳納比例，按“容缺后補”原則，按時序辦理用地規劃許可、工程規劃許可、建筑施工許可、商品房預售許可等證件，剩余出讓價款1年內繳清。允許企業先期進場開展測繪、開挖等工作，但必須取得施工許可后，方可進行主體施工。規劃核實時，設計方案分期的，可分期驗收；設計方案未分期的，報自然資源和規劃部門充分論證并審查同意，可分期驗收。用地核驗與最后一批次分期規劃核實一并申請辦理，統一核實土地出讓合同履約情況。
三是優化土地利用管理。對已出讓未開發土地，允許依法依規調整土地用途、商住比例、戶型結構和功能布局。
四是提高地下車位使用率。新出讓用地或已出讓未辦理規劃許可且未開工建設用地，可按每100平方米計容建筑面積配置0.6—0.8個地下車位合理配置地下車位。住宅小區配建庫存車位（庫），超過2年未銷售車位（庫），采取相應方式告知小區業主優先購買，充分告知1個月后，可對小區以外單位和個人銷售。
五是調整公積金使用政策。共提出了5條針對性政策，一是下調首套房、二套房公積金按揭貸款首付比例。二是允許按月提取還貸款。三是開展商貸轉公積金貸款業務。四是降低房地產開發項目個人住房公積金貸款合作準入條件。五是出臺階段性公積金支持政策。
六是優化金融信貸支持。下調商品房按揭貸款保證金比例至2%—3%。下調商業按揭貸款首付比例，首套房首付比例下調至20%、二套房首付比例下調至30%，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，據了解，我市部分商業銀行按揭貸款利率已經下調到了4.25%，已經非常接近公積金按揭貸款3.25%的利率。
七是支持多孩家庭購房。對2015年10月29日后生育二孩的家庭，2021年5月31日后生育三孩的家庭，購買新建商品住房的，給予每平方米200元補貼，二孩家庭最高補貼2萬元，三孩家庭最高補貼3萬元。
八是鼓勵采用團購方式購買商品房。鼓勵房地產開發企業采用團購模式銷售商品住房。各級工會積極組織職工團購商品住房，與開發企業達成的優惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。
九是優化引進人才安家補助政策。鼓勵引進人才領取購房券兌現安家補助，對選擇領取購房券的，購房券金額在領取現金金額的基礎上上浮25%。引進人才領取的購房券，本人可以用于支付首付款，也可用于償還貸款，但禁止流通、轉讓。服務期內調離本市的，需按比例返還安家補助。
十是實施特殊人群購房補貼政策。對農村居民戶籍人員、2020年以來回（返）鄉就（創）業人員和大學生、退役或現役軍人、抗疫一線的醫務工作者和社區工作者，以及在中心城區范圍內，父母在子女居住地或子女在父母居住地同一行政區域內購房的特殊購房群體，購買首套新建普通商品住房的，每平方米補貼100元，每戶最高補貼1萬元。
十一是鼓勵企業給予購房優惠。鼓勵房地產開發企業在二孩三孩家庭、引進人才及特殊人群購買新建商品房住房時，給予特別優惠，優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。
十二是強化地下車位去庫存。繼續推行市中心城區地下車位不動產確權登記試點，對購買土地權的地下車位，不收取土地出讓價款。對沒有購買土地權的地下車位，采取協議出讓方式辦理用地手續，出讓價格通過評估確定。對購買新建地下車位的給予財政補貼，車位購買價格在3.5萬元及以下的，給予購買人每個車位3000元補貼；車位購買價格在3.5萬—4.5萬元（不含3.5萬元、含4.5萬元）的，給予購買人每個車位1500元補貼；每戶最多享受兩個車位補貼政策。
為什么購買價格低的補貼標準越高，購買價格越高反而不在補貼范圍之內？這主要是基于以下考慮，當前市中心城區一些新開發樓盤周邊現狀是，車主停車難、停車貴，而開發商持有大量車位空置閑置和資金斷鏈苦苦掙扎，為了解決停車難問題、鼓勵廣大車主購買車位，同時促進開發商將持有車位降價銷售，將死資產變為流動資金，因而采用“低價出售有補貼”的政策。大家注意，這個補貼是補貼給車位購買人，不是補貼給開發商。
十三是優化商品房預售管理。實行商品房預售價格備案制管理。各開發項目在辦理預售許可前，提交預售房源備案價格，在取得預售許可后10日內，一次性公示預售房源價格，公示價與備案價要一致。已辦理預售許可的在售項目，在本通知印發之日（7月4日）起15日內（即2022年7月19日前），提交剩余可售房源備案價格，并在銷售場所一并公示。各購房群眾在購買商品房過程中對銷售價格有異議的，可向屬地房管部門咨詢。
對于流動資金困難的項目，開發企業可向主管部門申請，可采用預售項目可售商品房為保底金擔保，也可以銀行保函或保險公司保單代替預售資金保底金，以上述方式釋放的預售資金保底金，撥付時必須有不低于80%的比例，直接撥付至民工工資專戶或施工企業、材料供應商、設備租賃商等。
十四是調整城市基礎設施配套費繳納時限。自實施之日起至2024年6月30日前辦理施工許可證的房地產開發項目，由開發建設單位書面承諾，城市基礎設施配套費可在辦理施工許可前繳納50%，需在竣工驗收備案前全部繳清。
