繼二三線城市下調首套房首付比例后，廣州、杭州等地房貸政策也有所松動。2月21日起，廣州六大行集體下調房貸利率。，杭州也傳出首套、二套房按揭利率均迎來下調的消息。利好消息頻出，各地房產成交量逐漸回暖。

房貸利率下調

近日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大銀行下調廣州地區房貸利率。其中，首套房貸利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房貸利率從LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者指出，這是銀行的自主行為，而非全國政策。LPR（貸款市場報價利率）改革以后，監管層強調金融政策要堅持“一城一策”原則，即在LPR的頂層框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60個基點），各地商業銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。因此，不管是上調還是下調，都是市場自發行為，并非是全國層面的降息行動。

從供求關系來看，今年1月份，廣州新房成交不足6000套，遠低于2016年以來月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交（自助網簽+中介網簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以來一直在5000-7000套的低位徘徊。

“當整體成交量下行后，對按揭的需求就會下降，按揭供求關系逆轉，導致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。再說，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進告訴記者，此次廣州政策下調，充分說明當前房地產市場中政策進一步寬松，值得大家的肯定。第一，受央行降準和降息等政策影響，房貸市場總體上以持續寬松為導向，銀行有動力發放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請房貸。第二，2月份利好政策不斷，將不斷扭轉房地產頹廢態勢，助力市場交易活躍。第三，類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對于全國其他城市也有積極的啟發意義，有助于對其他城市后續政策產生積極的示范作用。第四，當前房地產市場正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現“V”型走勢，即當前不斷進入市場筑底、見底、探底階段，后續則有底部反彈、逐漸復蘇的非常好的基礎。

，當然，在LPR框架下，由于LPR不變，加點的影響只是邊際的影響。值得注意的是，最新一期調節窗口，5年期LPR并未下調，略超出預期，因為1月20日5年期LPR繼2020年4月份后再次下調，市場預期調節窗口打開了。監管層可能是考慮到市場在回升，各地積極紓困，對市場已經有了一定的激活，擔心LPR再次下調，可能會導致明顯反彈。總之，在長效機制架構下，樓市會趨穩，但很難大幅上漲。

各地房貸政策松動

與此同時，上海也出現了房貸將會調整的傳聞。多位銀行人士對記者證實確有此事，但目前還沒有紙面文書下發，但大方向將是支持房貸和開發貸。

近期，山東省菏澤市房貸政策也出現實質性松動，首套房首付比例降至20%，引起了市場關注。實際上，除了菏澤，重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房首付比例降至20%，還有下調利率的動作，還有更多城市在不聲不響之間搬出了房地產寬松的政策。

比如，山東菏澤推出新政策，針對不同人群有不同標準。名下無住房且無貸款記錄的，首付比例為20%；名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%；對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%。

但記者致電菏澤各大銀行發現，并不是所有銀行都發放了下調通知。“我也在新聞上看到菏澤首套房首付比例下降，但我們行并沒有實行，也不好說未來會不會跟進。這個政策各個銀行做法不一樣，地域性也很強。”菏澤某國有大行的工作人員告訴記者。

同時，在菏澤之前，重慶和江西贛州就已經開始實施“首套房貸款首付比例20%”的政策，并且利率也有所下調

“房貸基準利率2月中旬出現下調。”重慶某房產中介告訴記者，“現在的利率算是恢復到兩三年前的水平了，去年高達4.9%，現在首套房的基礎利率是4.6%。未來會不會再降，確實也不好說。”

貝殼研究院監測數據顯示，2022年1月份，103個重點城市平均房貸利率和放款周期已恢復到2021年年中的合理水平。其中，59個城市房貸主流利率環比下調。放款周期方面，64個城市放款周期較前一個月縮短，4個一線城市銀行放款均加速。

數據還顯示，1月份，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套房貸款利率為5.84%，均較上月回落8個基點，1月份平均放款周期為50天，較前一個月縮短7天。

市場預計，此次政策信號明顯，顯示低能級市場銷售疲軟，未來會有更多城市跟進推出房貸放松政策。西南證券認為，通常全國房貸首付比例最低維持在30%，近15年來首付比例下調至20%的僅有兩次，分別發生在2008年金融危機以及2014年商品住宅庫存高企的時候。“此次菏澤下調首付比例釋放出較為明確的積極信號，可在一定程度上體現政策的放松趨勢，預計后續會有更多城市采取購房支持政策。從當前市場的降幅來看，低能級城市銷售疲軟，庫存壓力更大，放松意愿將會更強，實施的力度預計也會更大。”研報顯示。

針對近期出現的各種措施，嚴躍進指出，首付比例下調和限購松綁是房地產放松政策中影響較大的兩個工具，也是鼓勵住房消費的重要舉措。當前首付比例下調后，預計后續部分城市也會對限購進行松綁。

多地樓市出現回暖

值得注意的是，此類放松的節奏快于預期，相比過去一些地方政府要在3月份兩會后才放松，當前各地主動進行調整，符合中央此前提及的“因城施策”的政策導向。

結合近期各地商業銀行首付比例下調的內容，可以看出，全國至少有7個城市出現了首付比例下調的利好政策，包括公積金首付比例下調的三個城市，即北海、自貢和南寧，以及商業貸款下調首付比例的菏澤、重慶、贛州和佛山。這7個城市充分說明，二三線城市率先開始出現政策松綁的信號，且對于市場交易能夠形成較為實質的影響，對于后續促進房地產市場穩定健康發展具有積極作用。

在各種利好消息的帶動下，多地樓市出現回暖。

“最近交易量還可以，比起年前，看房量和交易量都有明顯提升，而且顧客的意愿也很強。未來就看3月份的成交量，如果成交量能起來，那今年大概率會上漲。”一位北京的房產中介人士告訴記者，年前他所在的中介機構曾整月無成交量，而今年看房的熱情已經有所回暖。重慶的一位中介也表示，目前成交量有所回暖，但還不好說未來房價會如何表現。

“房貸政策放松帶來了積極的信號意義，當前全國70城房價已經顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續隨著信貸政策的進一步放松，購房交易將有活躍的可能，行情也會逐漸由冬季進入春季。”

住房公積金政策松綁的原因是什么

1、住房公積金的發展趨勢良好，本著一切服務為民的原則，住房公積金的使用限制只會越來越低。曾經之所以出現住房公積金貸款的收緊政策多為打擊限制一些投資利益型的公積金使用，并且也是隨著樓市的動態而調整。

2、房貸額度比較充裕，每個地區都有房貸額度，同樣也是房貸機構的指標。當房價變動幅度較大，市場需求和交易規模不穩定時都會影響到住房公積金的政策。只有趨向于穩定之后，住房公積金的政策才會進行微調。而當下房市受到疫情的影響在逐漸降低，房價也慢慢穩定，多地紛紛開始試行公積金調整政策。