南京市人民政府日前發(fā)布了《南京市房屋租賃管理辦法》，自2022年5月1日起施行，2004年舊版《辦法》同時(shí)廢止。

有下列情形之一的，屬于房屋租賃行為：

(一)房屋所有權(quán)人或者房屋使用權(quán)人將房屋交給他人經(jīng)營(yíng)，取得固定收益或者分成收入而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的；

(二)將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；

(三)以其他方式變相出租、轉(zhuǎn)租房屋的。

注意：哪些房屋不能出租

（一）無(wú)房屋權(quán)屬證書(shū)或者其他房屋權(quán)屬材料的；

（二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；

（三）依法被查封的；

（四）經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的；

（五）改變房屋用途，依法須經(jīng)批準(zhǔn)而未批準(zhǔn)的；

（六）法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

注意！以下空間禁止出租

廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)和儲(chǔ)藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。

房源發(fā)布

房源發(fā)布需注明房源位置、用途、面積、圖片、價(jià)格等真實(shí)有效信息。房產(chǎn)部門(mén)對(duì)房源權(quán)屬信息提供核驗(yàn)服務(wù)。

關(guān)于網(wǎng)上發(fā)布,同一房源在同一互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)只發(fā)布一次，以不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致。

注意!

已經(jīng)成交或者撤銷委托的房源，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)及時(shí)撤銷房源信息。

從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。

合同備案

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋租賃合同后三十日內(nèi)，向房屋所在地房產(chǎn)部門(mén)或者其委托的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請(qǐng)辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：

(一)房屋權(quán)屬證書(shū)或者其他房屋權(quán)屬材料;

(二)房屋租賃合同;

(三)房屋租賃當(dāng)事人身份證件等合法證明。

注意!

新版《辦法》增加了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理租賃登記備案的內(nèi)容；

住房租賃企業(yè)出租住房，應(yīng)辦理房屋租賃登記備案。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合同訂立時(shí)可代為辦理。

服務(wù)監(jiān)督

房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)房屋租賃市場(chǎng)的日常監(jiān)督管理。

公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)房屋租賃活動(dòng)中的治安管理，開(kāi)展治安檢查，依法查處治安違法行為。

規(guī)劃和自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)建設(shè)的出租房屋出具規(guī)劃意見(jiàn)。

城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)建設(shè)的出租房屋依法進(jìn)行查處。實(shí)行街鎮(zhèn)綜合執(zhí)法體制改革的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)依法辦理相關(guān)市場(chǎng)主體登記，查處住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假?gòu)V告、哄抬租金等違法行為。

地方金融監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)住房租賃消費(fèi)貸款管理。

罰則

提交虛假備案

材料法律責(zé)任

房屋租賃當(dāng)事人、住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產(chǎn)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)個(gè)人處一百元以上五百元以下罰款，對(duì)單位處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

資金監(jiān)管賬戶

法律責(zé)任

從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)未設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，或者未按照規(guī)定歸集、使用監(jiān)管賬戶資金的，由房產(chǎn)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由房產(chǎn)部門(mén)予以通報(bào)批評(píng)，可處以三萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款。

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)

經(jīng)營(yíng)者責(zé)任

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者未要求房源信息發(fā)布主體提供真實(shí)身份信息，或者對(duì)不提供真實(shí)身份信息的房源信息發(fā)布主體提供相關(guān)服務(wù)的，由網(wǎng)信部門(mén)按照網(wǎng)絡(luò)安全相關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

規(guī)定四類管理對(duì)象，新增“住房租賃企業(yè)”章節(jié)

國(guó)家高度重視住房租賃工作，近年來(lái)作出了一系列決策部署，要求加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度，但2004年的《辦法》已施行近20年，無(wú)法滿足住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)需求。為規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理，保障房屋租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，加快建立租購(gòu)并舉住房制度，根據(jù)國(guó)家和省住房租賃試點(diǎn)工作要求及市政府2021年度政府規(guī)章立法計(jì)劃，結(jié)合南京實(shí)際，修訂形成新版《辦法》。

新版《辦法》的管理對(duì)象都有哪些？現(xiàn)代快報(bào)記者注意到，主要包括四類，分別是出租人和承租人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者。

新版《辦法》新增“住房租賃企業(yè)”章節(jié)，通過(guò)“經(jīng)營(yíng)規(guī)范”“住房租金貸款”“住房租賃資金監(jiān)管”“禁止性規(guī)范”“主體登記”五項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員提出相關(guān)規(guī)定，規(guī)范市場(chǎng)秩序。《辦法》“住房租賃資金監(jiān)管”部分，要求企業(yè)設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，單次收取租金超過(guò)三個(gè)月的，或者單次收取押金超過(guò)一個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，新版《辦法》明確，房屋租賃當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付租金的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)租金。要注意的是，不得未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂房屋租賃合同、不得賺取租金差價(jià)。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者，新版《辦法》明確提供房屋租賃信息發(fā)布服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和發(fā)布十套(間)以上轉(zhuǎn)租房源信息的主體，提交真實(shí)的身份信息。屬于國(guó)家規(guī)定禁止發(fā)布房源信息的主體，不得發(fā)布房源信息。

六類房屋不能出租，車庫(kù)、儲(chǔ)藏室不得出租用于居住

哪些行為屬于房屋租賃行為？現(xiàn)代快報(bào)記者注意到，房屋所有權(quán)人或者房屋使用權(quán)人將房屋交給他人經(jīng)營(yíng)，取得固定收益或者分成收入而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的；將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；以其他方式變相出租、轉(zhuǎn)租房屋的屬于房屋租賃行為。提供按日或者按小時(shí)住宿服務(wù)的公寓房、日租房的監(jiān)督管理活動(dòng)，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

租客和房東也要多留心，有些房屋是不能出租的。

辦法第九條列出了六類房屋。（一）無(wú)房屋權(quán)屬證書(shū)或者其他房屋權(quán)屬材料的；（二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；（三）依法被查封的；（四）經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的；（五）改變房屋用途，依法須經(jīng)批準(zhǔn)而未批準(zhǔn)的；（六）法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。新版《辦法》還明確，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)和儲(chǔ)藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。

本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋租賃及其監(jiān)督管理，適用本辦法。集體土地上依法建造房屋的租賃活動(dòng)及其監(jiān)督管理，可以參照本辦法執(zhí)行。公共租賃住房等保障性住房、實(shí)行政府定價(jià)。公有房屋的租賃活動(dòng)及其監(jiān)督管理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房源發(fā)布應(yīng)真實(shí)有效，不同渠道發(fā)布的房源信息一致

“租房族”最苦惱的事莫過(guò)于在網(wǎng)上經(jīng)過(guò)層層篩選，終于找到一間心儀的房，但是去實(shí)地看房后發(fā)現(xiàn)，與發(fā)布的房源不一樣。

針對(duì)房源發(fā)布，新版《辦法》也作出明確規(guī)定。比如發(fā)布出租房屋的房源信息，應(yīng)當(dāng)注明房源位置、用途、面積、圖片、價(jià)格等真實(shí)有效信息。房產(chǎn)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房源權(quán)屬信息提供核驗(yàn)服務(wù)。

住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的同一房源在同一互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)只發(fā)布一次，以不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致。

租賃房屋已經(jīng)成交或者撤銷委托的，住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)及時(shí)撤銷房源信息。

住房租賃企業(yè)出租住房，應(yīng)辦理房屋租賃登記備案

在合同備案方面，新版《辦法》明確，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋租賃合同后三十日內(nèi)，向房屋所在地房產(chǎn)部門(mén)或者其委托的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請(qǐng)辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：（一）房屋權(quán)屬證書(shū)或者其他房屋權(quán)屬材料；（二）房屋租賃合同；（三）房屋租賃當(dāng)事人身份證件等合法證明。房屋租賃合同變更或者解除的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋租賃登記備案變更或者注銷手續(xù)。

記者注意到，新版《辦法》增加了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理租賃登記備案的內(nèi)容：住房租賃企業(yè)出租住房，應(yīng)辦理房屋租賃登記備案。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合同訂立時(shí)可代為辦理。

提交虛假住房租賃登記備案材料，最高可罰三萬(wàn)元

房屋租賃當(dāng)事人、住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產(chǎn)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)個(gè)人處一百元以上五百元以下罰款，對(duì)單位處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)未設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，或者未按照規(guī)定歸集、使用監(jiān)管賬戶資金的，由房產(chǎn)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由房產(chǎn)部門(mén)予以通報(bào)批評(píng)，可處以三萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款。

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者未要求房源信息發(fā)布主體提供真實(shí)身份信息，或者對(duì)不提供真實(shí)身份信息的房源信息發(fā)布主體提供有關(guān)服務(wù)的，由網(wǎng)信部門(mén)按照網(wǎng)絡(luò)安全有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。