22城第三批集中供地開始啟動。截至10月27日，無錫、南京、蘇州和深圳已經(jīng)掛牌第三批集中供地，從競拍時間來看，預計多數(shù)城市將在11-12月集中出讓。

值得關注的是，隨著第二批集中供地流拍、撤牌率明顯上升，土拍趨冷，南京、蘇州等地在第三批集中供地計劃中，競拍規(guī)則已出現(xiàn)放松跡象。對此，業(yè)內人士預計，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期下，重點城市第三批集中供地或做出優(yōu)化。與此同時，在各地供地計劃不達標的壓力之下，優(yōu)化地塊的出讓條件，提高房企拿地意愿也是當務之急。

南京、蘇州等城市明顯下調競拍門檻

10月25日，蘇州掛牌第三批集中供地，共推出26宗地塊，總出讓面積203.5萬平方米，總起始價405.61億元，計劃于11月24日開始出讓。與第二批集中供地相比，蘇州第三批集中供地的數(shù)量及面積均明顯增加，共增加5宗地塊，出讓面積增幅達到45.2%。

而從蘇州第二批土拍結果來看，土地市場降溫明顯，大多數(shù)地塊以底價成交。為此，第三批集中供地在出讓規(guī)則和要求上出現(xiàn)了一定程度的放寬。

據(jù)億翰蘇州研究中心分析，蘇州第三批次地塊的保證金全部下調至30%，而第二批集中供地中除吳江區(qū)出讓地塊保證金為30%外，其余區(qū)域保證金比例大多為50%。

此外，第三批次地塊不僅將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場指導價（除園區(qū)地塊外），這也意味著取消了因超溢價而需提前支付尾款的要求。這在一定程度上減少企業(yè)需提前支付二期土地款的壓力。

而計劃于11月25日出讓第三批集中供地的南京，在10月24日掛牌了61宗地塊，也同樣調低了拿地門檻。南京第三批集中供地總出讓面積274.16萬平方米，總起始價482.86億元，將按“限房價、定品質、競地價”的方式出讓。

對比來看，南京第二批集中供地中有11宗土地要求不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權轉讓，而第三批集中供地，這一約束則取消了。在房企資質方面，第三批供應地塊全部要求資質為三級及以上，此前多數(shù)要求二級甚至一級。

同樣將于11月25日競拍的深圳，在10月27日集中掛牌了第三批11宗地塊，總規(guī)劃建筑面積約192萬平方米，總起始價352億元。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，本批次用地掛牌方案延續(xù)了第二批次用地成功出讓經(jīng)驗。

根據(jù)深圳第三批集中供地出讓規(guī)則，除2宗地塊擬用于建設出售型人才住房用地外，其余9宗地塊均采用“三限雙競 搖號”的方式掛牌出讓。其中包括限出售型人才住房面積/可售公共住房面積，以及競出售型人才住房面積或可售公共住房面積。相比第二批供地，深圳此次沒有出現(xiàn)競自持的規(guī)定，這也被業(yè)內人士評價為土拍規(guī)則略有寬松。

據(jù)悉，深圳土地市場供貨緊缺，第二批供地在諸多城市土拍轉冷的情況下，只有深圳仍有房企積極舉牌。在多宗土地競拍中，突破最高限價標準，進入競公建面積階段。

優(yōu)化“出讓條件”以提升房企拿地意愿

“考慮到當前房企面臨較大的資金困難，為避免大比例的土地流拍，競拍門檻將有一定程度的放松。”克而瑞分析人士認為，蘇州、南京兩城均為熱點城市，在第二輪土拍中表現(xiàn)尚可，這樣來看，流拍率較高的部分城市競拍放松的可能性更大。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜看來，此前，重點城市響應中央“穩(wěn)地價”要求調整土拍規(guī)則，但第二批集中供地與市場下行周期及企業(yè)資金承壓時點重合，市場整體明顯降溫，超兩百宗地塊流拍或被撤牌，“從目前來看，除政策調控頻繁、市場調整壓力、房企資金承壓等因素外，第二批次地塊的初始價格、捆綁限制、試點規(guī)則、品質要求等出讓條件限制，也是房企觀望情緒上升和流拍撤牌上行的一個重要原因。”

“基于部分重點城市可售庫存整體偏低、涉租賃用地流拍撤牌等原因，重點城市土地市場低迷態(tài)勢亟須改善。”陳文靜預計，第三批次地塊或將從參拍門檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價格、試點規(guī)則和品質要求等方面做出調整，優(yōu)化地塊的“出讓條件”，提高房企拿地意愿，促進土地市場平穩(wěn)運行。

另據(jù)克而瑞分析，雖然“兩集中”新政之后，大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度，但從重點城市1-10月宅地實際成交規(guī)模來看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應計劃超八成外，其他大部分城市如北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等供地完成情況均相對偏緩。而隨著第三批土地密集入市，為完成全年供地計劃，供地計劃完成率不高的城市預計進一步加大宅地供應量。

展望：拿地“盛況”難再現(xiàn)？

值得關注的是，受部分房企財務風險的影響，一些地方在土地競拍門檻下調的同時，對于房企的資格要求也在提升。其中，蘇州第三次集中供地對于參拍企業(yè)資質及資金來源的要求更為嚴格，比如審查資金來源，并在嚴防金融風險、禁“馬甲”參拍同時，要求聯(lián)合競買的各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質。

對此，克而瑞分析人士認為，市場資金實力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機會，預計市場熱度分化延續(xù)。

在陳文靜看來，9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，市場短期內有望改善，但“房住不炒”基調下政策調控難言大幅放松，房地產(chǎn)市場壓力仍在。預計第三批集中供地在土拍規(guī)則和出讓條件的優(yōu)化下，房企拿地預期或將邊際改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉，但市場熱度分化態(tài)勢依舊延續(xù)。

億翰智庫分析人士則認為，接下來，行業(yè)投資將觸底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的“盛況”難再現(xiàn)；國企、央企以及部分財務和經(jīng)營狀況優(yōu)良的民企具有較強的應對外部環(huán)境波動和風險的能力，其在此輪供地中表現(xiàn)強韌，享受到了低成本拿地的紅利，接下來這些企業(yè)在競爭中仍具有明顯的優(yōu)勢。

來源：新京報

記者 袁秀麗