近期，重點城市第二批集中供地整體降溫但城市間和城市內市場熱度分化進一步加劇，深圳等城市多宗地塊競價達到地價上限，武漢和重慶多數地塊以底價成交，北京也有多幅地塊因無人報名而延期。

顯然，這是土地供應市場自今年2月以來22城實施“兩集中”供地政策以來的調控結果，集中供地政策給房企投資、營銷、融資等均帶來新的挑戰。

對造成近期土地市場迅速降溫的原因，黃瑜表示，“一是資金持續承壓下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企業融資環境偏緊，疊加樓市降溫、房貸放款變慢導致銷售回款受阻，房企資金壓力不斷加大，拿地能力下降。同時，企業對當前市場預期普遍較為悲觀，拿地再投資意愿不足。”

“二是第二批集中土拍規則調整對房企要求提升，同時部分遠郊區地塊吸引力有限。土拍規則調整提高了企業參拍門檻，嚴格房企購地自有資金來源審查，競品質、定品質等要求提高，部分城市采取競自持、競人才公寓、現房銷售等方式，企業拿地意愿減弱。同時，部分城市二批次的部分地塊區位相對較差，且所在區域潛在供應多，競爭激烈，導致最終撤牌或流拍。”

不同企業面對如今的市場環境有不同的機遇，黃瑜表示，“今年下半年以來，各地調控政策密集出臺。據統計，三季度各地出臺調控100余次，政策效果持續顯現，市場調整壓力增加，疊加房地產金融審慎管理發力下房企資金端持續承壓，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。國企經營杠桿普遍較低，且資金和融資存優勢，今年以來在土地市場表現較為活躍，在重點城市第一批、第二批集中供地中積極擴儲。”

值得注意的是，當前重點城市土拍規則普遍要求達到最高限價后搖號或一次性報價確定競得人，疊加全國土地市場整體降溫，經營穩健的民企亦迎來拿地窗口期。除此之外，民企持續深耕具有品牌、資源優勢的城市和地區，或能更好地把握市場機會。

但黃瑜也同時認為，土拍市場的表現并未改變城市基本面。“目前來看，土地市場降溫是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍規則升級造成的短期階段性現象，而城市基本面并沒有發生太大變化”。

“土地市場熱度是研判城市房地產開發投資吸引力指標體系當中的一個重要指標，對房地產開發投資吸引力有一定影響，但短期影響有限。”