大多數時候，買房子都是件高興的事兒，交完錢，順順利利完成交接。很多時候，事情的進展總是跟我們預期出現偏差，甚至背道而馳。買新房與開發商之間產生違約糾紛，買二手房與房主之間產生違約糾紛，提前還款還要承擔違約罰金，總之買房會牽扯到各種違約情況。

那么買房時到底有多少種違約情況呢？各種違約又應該怎么計算違約責任呢？

一般來說，我們將違約金分為新房和二手房兩大類

買新房產生的違約金

買新房時，簽訂購房合同后，如果其中一方不按合同履行義務，或者沒有不符合合同規定，應該繼續履行或者采取措施補救、賠償損失，在這種情況下需要賠付違約金。

下列情況，一般開發商需要賠付違約金：

1、 開發商辦理證件逾期、交房逾期

按照合同規定，開發商需按期辦理交房手續，并按時交房。如果不是因為不可抗力因素或者購房者原因，開發商無法按時交房將視為逾期交房。

2、 開發商擅自變更規劃

擅自變更規劃是很嚴重的違約行為，一般變更規劃的主要是公共設施，室內格局。為了避免這種風險，購房者應將規劃寫入購房合同的補充協議，并約定較高的違約成本。根據法律規定，開發商擅自變更規劃，購房者還可要求退房，并承當房價上漲帶來的損失。

3、 開發商解除合同

開發商如果因自身原因需要解除合同的，屬于一般違約情形，這種情況在制式合同中都會做出約定，通常違約金的額度在總房款的15%至25%左右。如果只簽了定金協議，則只賠償雙倍定金。

另外，如果購房者因為自身原因無法履約，責任應由購房者承擔，比如交完定金無法付首付，定金就會被沒收。交首付后不想買房也需要承當賠付責任，具體以合同約定為準。

買二手房產生的違約金

二手房違約情況比較多，一方面是受房價波動影響，房價波動會導致買賣雙方的心理變化，違約幾率增加；另一方面，二手房交易流程復雜，一個環節出了問題，交易可能就無法完成，產生違約。

賣方違約主要有下面幾種：一房多賣；不按時交房；拒收定金；要求；直接毀約。

買方違約有下面幾種：資金不夠；不愿付款；政策變化無法購房。

提前還貸產生違約金

提前還貸直接給銀行帶來了利息損失。事實上我們與銀行訂立的借款合同已經確定了借款額度，利息計算方式，還款方式和期限，這是具備法律效力的。提前還貸實際上是一種違約，所以大多數銀行都制定了提前還款的處罰措施，有的銀行違約金要加收本金的1.5%，還有的銀行需額外加收幾個月的利息，有的銀行規定一定期限內（可能是1-2年）不得提前還款。