很多小區(qū)都會(huì)配有地下車(chē)庫(kù),當(dāng)然每戶業(yè)主只能擁有一個(gè)車(chē)庫(kù),但是很多無(wú)車(chē)的業(yè)主也會(huì)購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)作為一種,進(jìn)行租售,那么,在購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)又會(huì)遇到哪些問(wèn)題呢?以下文章希望能夠?qū)δ兴鶐椭?/p>

在小區(qū)里，有很多住戶都有自己的地下車(chē)庫(kù)，并且有些住戶雖然沒(méi)有車(chē)庫(kù)，但是也會(huì)購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)來(lái)出租或者出售，現(xiàn)在車(chē)庫(kù)的價(jià)格也在不斷地攀高。為此，業(yè)主也經(jīng)常會(huì)碰到關(guān)于車(chē)庫(kù)租售的問(wèn)題。

(一)地下車(chē)庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偅?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="開(kāi)發(fā)商是一個(gè)名詞，是某個(gè)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人。包括很多種類(lèi)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、軟件開(kāi)發(fā)商、游戲開(kāi)發(fā)商等某品牌的開(kāi)發(fā)商，但無(wú)特殊說(shuō)明一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。">開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)。

在此情況下，關(guān)于開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車(chē)庫(kù)的處分問(wèn)題，上海市房地局于今年初發(fā)布的《關(guān)于地下車(chē)庫(kù)預(yù)售申請(qǐng)及許可證發(fā)放等有關(guān)問(wèn)題的操作口徑》一文作了明確規(guī)定：“商品房項(xiàng)目附屬的地下車(chē)庫(kù)應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車(chē)庫(kù)，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人”。

由此可見(jiàn)，地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。對(duì)地下車(chē)庫(kù)的出售，則僅規(guī)定優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)人，并未禁止出售給小區(qū)以外的購(gòu)買(mǎi)人。似乎是在小區(qū)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)時(shí)，可以出售給小區(qū)以外的購(gòu)買(mǎi)人。值得一提的是，在實(shí)踐操作中，房地產(chǎn)交易(登記處)對(duì)車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)不單獨(dú)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而是在房屋產(chǎn)權(quán)證上作相應(yīng)注記，所以小區(qū)外的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)后，會(huì)陷入無(wú)法辦理甚至不予辦理車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記的窘境。基于此，筆者呼吁有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡早出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定解決這一問(wèn)題，使車(chē)庫(kù)出售行為更規(guī)范，更具可操作性。

至于此種情形下，開(kāi)發(fā)商是否可將車(chē)庫(kù)向社會(huì)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)停車(chē)業(yè)務(wù)問(wèn)題，從上述規(guī)定來(lái)看，似乎也未禁止。實(shí)踐中，小區(qū)業(yè)主均對(duì)發(fā)展商將車(chē)庫(kù)對(duì)外經(jīng)營(yíng)持否定態(tài)度，因?yàn)閾?dān)心小區(qū)的安寧、安全會(huì)受到影響。筆者則認(rèn)為，既然開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，即可對(duì)車(chē)庫(kù)自由行使 、處分權(quán)，房屋可對(duì)外出租，地下車(chē)庫(kù)緣何不能對(duì)外開(kāi)放呢?不過(guò)，確實(shí)存在一個(gè)物業(yè)公司如何管理的問(wèn)題。

(二)地下車(chē)庫(kù)作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)偂?/strong>

此種情況下，車(chē)庫(kù)歸該車(chē)庫(kù)所在的整幢房屋的全體業(yè)主共有。因此，開(kāi)發(fā)商顯然無(wú)權(quán)向任何人(包括本小區(qū)內(nèi)業(yè)主與小區(qū)外的其他人)出售車(chē)位，但物業(yè)公司可以就地下車(chē)庫(kù)的車(chē)位提供停車(chē)服務(wù)。至于是否可向社會(huì)開(kāi)放，筆者認(rèn)為在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立前(前期物業(yè)管理階段)，首先應(yīng)滿足本小區(qū)業(yè)主的停車(chē)需求。在此前提下，本著充分利用資源的原則，緩解社會(huì)停車(chē)難應(yīng)是值得提倡的。在業(yè)委會(huì)成立后，應(yīng)由業(yè)委會(huì)按法定程序作出相關(guān)決定。無(wú)論是業(yè)委會(huì)成立前，還是后，停車(chē)費(fèi)收入在扣除必要的車(chē)庫(kù)管理成本后應(yīng)納入維修基金中，并專(zhuān)款專(zhuān)用。

(三)地下車(chē)庫(kù)屬“人防工程”

如地下車(chē)庫(kù)屬“人防工程”，則開(kāi)發(fā)商不得出售車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則，在和平時(shí)期，開(kāi)發(fā)商可出租車(chē)位提供停車(chē)服務(wù)。同時(shí)根據(jù)“誰(shuí)、誰(shuí) ”原則，此種情形下的停車(chē)費(fèi)收入應(yīng)歸人，即開(kāi)發(fā)商。