中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到39.8㎡，城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率約為96.0%，有一套住房的家庭占比約為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比約為10.5%，戶均擁有住房1.5套。疫情過后我們提出了新基建，其實(shí)與原來的“基建”沒有太大聯(lián)系，等同于建設(shè)高速公路變?yōu)榻ㄔO(shè)信息高速公路，更多的指向工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G、數(shù)據(jù)中心這樣的科技前沿。二手房加盟

      即使上海這樣的人口流入城市基建也在放緩，今年力推的幾個(gè)新片區(qū)是大虹橋、五大新城，都是炒冷飯項(xiàng)目。最近的規(guī)劃是浦東金色中環(huán)，除了早已規(guī)劃的張江雙子塔，其他項(xiàng)目遲遲不見落地。核心地段北外灘號稱840萬方巨量規(guī)劃，至今也只拍出了兩塊商辦用地。一街之隔的陸家嘴，250多幢商辦樓宇20年間幾乎全部建成，這樣的速度再也無法復(fù)制。其實(shí)不用看新城開發(fā)，看住宅交易量最為直觀。2005、2006年前后，月均交易量5-6萬套，現(xiàn)在月交易量2萬套就算不錯(cuò)的市場。

      新城開發(fā)的放緩意味著一些郊區(qū)可能真的無法融入市區(qū)。不少朋友看好新城，通常拿古美、田林、三林、聯(lián)洋這樣的區(qū)域做成功案例，這些區(qū)域的房價(jià)與市區(qū)幾乎沒有多少差距。其實(shí)房價(jià)沒有太大差距的原因不是這些區(qū)域開發(fā)成功，而是他們?nèi)谌肓酥鞒菂^(qū)。他們不用與市區(qū)進(jìn)行對比，他們現(xiàn)在就是市區(qū)本身。松江新城開發(fā)也算順利，給予的政策支持、資源支持遠(yuǎn)超三林、古美，但是目前依舊與市區(qū)差距很大。因?yàn)檫@里依舊是郊區(qū)，依舊需要以距離市區(qū)遠(yuǎn)近判斷價(jià)值。實(shí)質(zhì)上三林、古美并沒有給到任何支持，完全憑借市區(qū)一圈一圈擴(kuò)展將他們納入了自身范圍。

      現(xiàn)在來看市區(qū)擴(kuò)展的速度急劇下滑，九亭、南翔這樣的近郊何時(shí)被市區(qū)吞并尚不能明確，五大新城更是看不到希望。而且更為致命的是，一環(huán)一環(huán)擴(kuò)出去，外面的圓環(huán)面積比里面的圓環(huán)要大得多，而且是指數(shù)級增加。外環(huán)距離人廣平均距離為15千米，意味著向前推進(jìn)5千米，需增加城建面積550平方千米——比外環(huán)內(nèi)總面積沒小多少。看似很近的5千米，以后可能真的遙不可及，因?yàn)樯虾３鞘羞吔鐢U(kuò)張速度無限放緩，不要拿過去20年的經(jīng)驗(yàn)看待未來。所以今年提到五大新城時(shí)特意加了一個(gè)限定詞：綜合性節(jié)點(diǎn)城市。這些地區(qū)融入市區(qū)的希望微乎其微，官方都放棄了：你們做好自己吧。

      在這樣的背景下我們選房邏輯必須發(fā)生改變，大面積的基建帶來的迅速城市化，房價(jià)迅速向市區(qū)看齊的時(shí)代已經(jīng)過去。不要再指望一些區(qū)域成長為古美、大寧，郊區(qū)可能注定就是郊區(qū)。

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