上期給大家講過(guò)陽(yáng)臺(tái)、飄窗、露臺(tái)等戶型的選擇之后，很多人對(duì)于贈(zèng)送面積很感興趣，尤其是說(shuō)到開(kāi)發(fā)商為了給購(gòu)房人偷面積，也是絞盡腦汁，想盡各種辦法。

究竟開(kāi)發(fā)商是怎么偷面積的，除了陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)外，開(kāi)發(fā)商還偷了哪些面積呢？今天購(gòu)房指南就來(lái)給大家講講“N+1”戶型中，開(kāi)發(fā)商的偷面積大法。

上期回顧：《買房評(píng)戶型⑾飄窗 陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái)…真是送的嗎？》

首先解釋一下什么是“N+1”戶型？

所謂的“N+1”戶型，是贈(zèng)送面積的一種手段。簡(jiǎn)單而言，“N”就是房產(chǎn)證上你所購(gòu)買的房間數(shù)，“1”則是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)空間。關(guān)于“1”這個(gè)房間，消費(fèi)者購(gòu)買的房子面積只有支付了房款購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)部分，開(kāi)發(fā)商所謂的贈(zèng)送面積并沒(méi)有計(jì)入購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)范圍，購(gòu)房者只有使用權(quán)。

不得不說(shuō)，“N+1”戶型和之前跟大家介紹的陽(yáng)臺(tái)、飄窗、露臺(tái)一樣，給購(gòu)房者贈(zèng)送了大量的使用面積。對(duì)于消費(fèi)者而言，贈(zèng)送1間房子的“誘惑”無(wú)疑是難以拒絕的。但是“N+1”面積究竟是如何來(lái)的呢？有人總結(jié)了建筑面積計(jì)算規(guī)定下，開(kāi)發(fā)商偷面積的設(shè)計(jì)手法。

開(kāi)發(fā)商偷面積手法示例

雖然使用面積的增加肯定是好事，但是在接受開(kāi)發(fā)商的“N+1”戶型時(shí)，也有一些需要注意的事情。畢竟天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，鉆了建筑面積計(jì)算的規(guī)定，也要付出一定的代價(jià)。

注意一：產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)證書是不計(jì)入該“1”的房間面積，該房屋購(gòu)買者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。從法律意義上說(shuō)，該“1”的房間屬于違法搭建。當(dāng)然也有人覺(jué)得，即便是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只要在自己的房子里，就不影響使用。

若整棟樓都是N+1的話，則暫時(shí)沒(méi)有糾紛，但若不是的話，該棟樓房的其他業(yè)主可以主張N+1的業(yè)主侵占公共面積（公共產(chǎn)權(quán)）違法搭建而要求相關(guān)部門拆除。

注意二：舒適度

“N+1”戶型不僅在購(gòu)買時(shí)可獲得一定實(shí)惠，而且后期物管費(fèi)、維修基金等都按建筑面積收取費(fèi)用。但是，如果小區(qū)房子都是“N+1”的話，無(wú)疑增大了分?jǐn)偯娣e，終還是由購(gòu)房者埋單。

“N+1”戶型及其贈(zèng)送面積，本質(zhì)是變相提高了樓盤容積率，降低了整個(gè)小區(qū)的居住舒適度。對(duì)消費(fèi)者而言的“送”，不過(guò)是開(kāi)發(fā)商為了獲得溢價(jià)而使用的營(yíng)銷手段而已。

注意三：戶型合理性

“送面積”的本質(zhì)就是開(kāi)發(fā)商“偷面積”而后“送”給消費(fèi)者。“偷面積”容易造成市場(chǎng)的不公，循規(guī)蹈矩的開(kāi)發(fā)商不敢偷面積，一些“鉆空子”的開(kāi)發(fā)商則借此獲利，樓盤的競(jìng)爭(zhēng)不是比質(zhì)量而是比誰(shuí)面積“偷”得多，這顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，受害的終還是消費(fèi)者。

“偷面積”盛行可能會(huì)讓戶型設(shè)計(jì)走入歧途。開(kāi)發(fā)商戶型設(shè)計(jì)不是考慮戶型的合理性、實(shí)用性，而是考慮如何更大限度地“偷面積”。有些項(xiàng)目所“偷”的面積也不一定實(shí)用，如部分“N+1”的戶型改造成單間之后難以完全封閉，有些封閉之后的通風(fēng)采光也受到影響等。

接下來(lái)繼續(xù)我們的戶型點(diǎn)評(píng)：

戶型一：88平米三室兩廳

戶型朝向：坐北朝南，陽(yáng)臺(tái)朝南；

戶型布局：功能分區(qū)明顯，呈現(xiàn)北活動(dòng)區(qū)，南休息區(qū)，北面廳堂廚房，南面臥室；

戶型類型：“2+1”戶型，兩個(gè)臥室加一個(gè)半贈(zèng)送空間，形成三房。

戶型點(diǎn)評(píng)：

優(yōu)點(diǎn)：

1、主臥朝南，且?guī)эh窗，位于走道的盡頭，私密性好，不容易受活動(dòng)空間打擾。主臥開(kāi)間3.3米，進(jìn)深4.6米，面積15平米，居住舒適，帶南面飄窗，即有利于通風(fēng)采光，又增加房間的空間感和實(shí)用空間。

2、80多平的戶型中很少有帶陽(yáng)臺(tái)的次臥，陽(yáng)光次臥居住舒適性更佳，同時(shí)陽(yáng)臺(tái)為半贈(zèng)送面積，實(shí)用面積增大。

缺點(diǎn)：

1、主臥內(nèi)沒(méi)有私人衛(wèi)浴，只有一個(gè)公衛(wèi)，日常生活不太方便。

2、較大面積的次臥是以較小面積的餐廳為代價(jià)，擠占了部分活動(dòng)空間，對(duì)于喜歡大廳堂而非大臥室的客戶，略顯不足。

“+1”房點(diǎn)評(píng)：

“N+1”戶型中的“+1”房由內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)改裝而成，屬于半贈(zèng)送面積，是房屋的空間。

優(yōu)點(diǎn)：屬于半贈(zèng)送面積，，增加一個(gè)房間，兩房變?nèi)浚课莨δ茉黾印?/p>

缺點(diǎn)：內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)面積一般較小，如圖開(kāi)間2.5米，進(jìn)深3米，7.5平米的房間，只能做成小書房或者寶寶房。

戶型二：88平米三室兩廳

戶型朝向：戶型坐北朝南，陽(yáng)臺(tái)朝南，但是房間主要是西面和南面采光；

戶型布局：功能分區(qū)明顯，東活動(dòng)西休息，東面廳堂廚房，西面臥室；

戶型類型：“2+1”戶型，兩個(gè)臥室加一個(gè)半贈(zèng)送空間，形成三房。

優(yōu)點(diǎn)：

1、主臥朝南，且?guī)饺诵l(wèi)浴，主人空間與客人空間分開(kāi)，居住更加舒適，私密性更好。主臥開(kāi)間3.3米，進(jìn)深4.7米，面積15平米，屬于大主臥，私人衛(wèi)浴為獨(dú)立主人空間。

2、雖然次臥較小，但是該戶型的特點(diǎn)是廳堂大，次臥讓出的面積都補(bǔ)到活動(dòng)空間中。

缺點(diǎn)：

1、主臥是落地窗而非飄窗，加上帶私人衛(wèi)浴，相對(duì)應(yīng)就擠占了部分臥室面積，空間感變小。

2、次臥面積較小，且采光窗戶也不大，整個(gè)房間比較緊湊，居住舒適度較差。開(kāi)間2.9米，進(jìn)深2.7米，面積8平米，作為臥室偏小，西面采光，夏天會(huì)很曬。

“+1”房點(diǎn)評(píng)：

“N+1”戶型中的“+1”房如果位置不好的話，可能會(huì)影響到其他房間的采光，或者自己本身就是間暗房。

優(yōu)點(diǎn)：增加了得房率，房屋的實(shí)用空間變大，可以靈活設(shè)計(jì)，把墻體打掉可以增加客廳面積。

缺點(diǎn)：如果是間四面無(wú)通風(fēng)采光的房間的話，做一房就只能做儲(chǔ)物間，房間利用率低，卻占了一定面積。