現在的房價普遍在升高,而一般地,很少人會知道房子是怎樣定價的。那么大家就會問,房價究竟是怎樣定的呢?有什么根據嗎?而對于那些知道房屋定價的人,則會想,房屋價格是怎樣評估的?服務價格評估費是多少?那么在接下來的內容篇幅中,你會有所收獲。
一.房屋價格怎么評估
1、折舊(房齡)
指的是房屋因為時間而造成的損耗。一旦房子蓋好便進入折舊期,一般說來,磚混結構等房子的折舊期限是50年,那么每年的折舊率應為2%
2、土地生熟程度
指的是基礎設施的通達程度以及土地的平整程度。簡單的理解,就是抵押房屋周圍的設施的完善程度。其評判標準主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平視為好。(三通一平指水、電、道路通,土地平整。五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。)
3、資本化率
把資本投入到不動產所帶來的收益率,其影響因素包括:自有資本所占比率;外來資本(如借貸)利息;因老化(折舊、功能下降等)產生的貶值和收益降低(相對值);因通貨膨脹帶來的不動產和收益的增加(絕對量);還貸后自有資金的增加。
4、基準地價
基準地價是土地初始價,也稱城市基準地價,是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估法定高年期的土地使用權價格,并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
5、標定地價
是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。大家可以簡單的理解為所在小區的均價,以及小區內類似房屋(戶型、樓層、裝修)的掛牌價和成交價格。
6、出讓地價、轉讓地價和其他地價
出讓地價:國家以土地者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益;轉讓低價:土地使用者將土地使用權再轉移的價格。
7、房屋重置價格
是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。
8、底價
是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。
9、補地價
是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。
根據上面的專業估值,自己也可以進行簡單的估值:
1、周邊房價:所在小區的均價,以及小區內類似房屋(戶型、樓層、裝修)的掛牌價和成交價格;
2、房齡:房子一旦蓋好便進入折舊期,一般說來,磚混結構一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%;
3、戶型:舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房,如果在房子的戶型設置中,客廳、衛生間和廚房的面積都不大,則扣減10%;
4、樓層:房子所在的樓層不同,價格不一樣。例如一、二層是基準價,五、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂層減5%。
二.房地產評估收費標準
在房屋買賣過程中,房產有時候需要進行房地產評估,房地產評估費用是怎樣收取的,這是很多購房者關心的問題。房地產估價采用差額定率累進計費,即按房地產價格總額大小劃分費用率檔次,分檔計算各檔次的收費,各檔收費額累計之和為收費總額。
