房屋在辦理過戶等手續(xù)的時候都要做房屋評估，那么如何進(jìn)行房屋評估呢？
一、房屋評估計價辦法
依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計算重置的完全價值，然后按照各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備組成情況的新舊程度折扣，來確定現(xiàn)值。
城鎮(zhèn)制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、等，但凡涉及了房屋價格的活動，都按照這個辦法評估作價。
二、房屋評估的計價原則
指以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。
房屋重置的完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費的全部。
重置完全價值的確定，包括了建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費和房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。
1.建筑安裝工程造價，一律按房屋評估時前一年執(zhí)行的《XX省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價表、《XX省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額單位價目表》、XX省建筑安裝工程費用定額以及有關(guān)規(guī)定,編制預(yù)算成本。
在編制預(yù)算成本時，施工安裝企業(yè)取費標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費。材料價格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實際調(diào)整的材料差價，合理確定，工程造價為確定重置完全價置的基礎(chǔ)。
2.室外工程費，指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費用。
3.土地征用費，指按《土地管理法》核定的征用土地補償和安置補助費。
4.拆遷補償費，指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。
5.房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎(chǔ)的地段差價。各市、縣房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價。
朝向差價，各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價率，單元內(nèi)各朝向增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。
樓層差價，各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價格樓層和其余各樓層的差價率，各樓層增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。
6.根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計算調(diào)整分值。
室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2.8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價即增加或減少2%左右，可按此計算其調(diào)劑分值。
對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。
三、房屋分類
按《城市房產(chǎn)會計制度》的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等：
1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。
2.磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
3.磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。
4.磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu),這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。
5.磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。
6.磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單、材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。
7.簡易結(jié)構(gòu)：如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。
在評估時，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級。有些房屋介于兩個等級之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級。
四、房屋新舊程度的評估標(biāo)準(zhǔn)
房屋新舊程度評估標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)部頒《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四種類型。
這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分十二個工種項目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級相吻合。
五、房屋建筑面積的計算
房屋評估計價一律按房屋的建筑面積（平方米）計算其價值。戶建筑面積計算公式為本棟房屋總建筑面積戶建筑面積=戶使用面積×本棟房屋總使用面積。房屋建筑面積按國家經(jīng)委《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定計算，房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定計算。
六、房屋估價計算公式
以房屋的建筑面積（平方米）、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值（原值），根據(jù)評估的房屋新舊程度，計算房屋現(xiàn)值（凈值）。其計算公式如下：
1.房屋重置完全價值（原值）=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
2.房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價值（原值）×評估的房屋新舊程度（%）
3.房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價值（原值）-房屋現(xiàn)值（凈值）。
4.年折舊額=房屋重置完全價值（原值）×（1-殘值率）÷耐用年限
5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值（原值）×100%
6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度（%）
七、房屋評估計價工作程序
1.凡進(jìn)行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。">房地產(chǎn)交易管理處（所）申報，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評估人員進(jìn)行評估作價。
2.評估人員要對房屋圖卡資料復(fù)查核對，進(jìn)行現(xiàn)場勘察、測繪、評議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積,調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。
3.整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。
4.整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表，作為提供確定房屋價格的依據(jù)。
各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定具體實施細(xì)則。
