一、細說買房子會遇到的面積問題

【商品房建筑面積】由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有的權力，承擔責任。

【套內建筑面積】是指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。

【套內使用面積】為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、櫥柜等空間面積的總和。

2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

【套內墻體面積】是指商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。各套之間的分隔墻、套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共有墻。套內自有墻體按水平投影全部計入套內墻體面積。

【分攤的共有建筑面積】是套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數之積。共有建筑面積分攤系數是整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套套內建筑面積之和的比值。

應分攤的共有建筑面積包括：

1）電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、公共地下室、值班警衛室，以及為整棟房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）按一定原則計入共有建筑面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

二、外墻面積按一定原則計入共有面積

外墻面積簡單理解就是基礎以上墻體圍成的面積,是指突出了墻體之外的面積。2000平米以內，外墻總面積（不含窗戶）占建筑面積比例48％～38％，窗戶占建筑面積18％－14％。

5000平米以內，，外墻總面積（不含窗戶）占建筑面積比例42％～30％，窗戶占建筑面積15％－12％。

10000平米以內，，外墻總面積（不含窗戶）占建筑面積比例38％～24％，窗戶占建筑面積12％－8％。

20000平米以內，，外墻總面積（不含窗戶）占建筑面積比例30％～18％，窗戶占建筑面積10％－6％。

20000平米以上，，外墻總面積（不含窗戶）占建筑面積比例28％～12％，窗戶占建筑面積8％－3％。