過去十多年，伴隨房價的不斷上漲，中國人對于買房子投入了極大的熱情。除了商品房以外，就連小產權房、房改房，甚至那些帶學位的小平房都不缺少市場。但是，在經歷了4年的調控后，樓市已經迎來了轉折，主要體現在三個方面：一是從政策導向看，房住不炒成為了長期定位，國家不再把房地產作為短期刺激經濟的手段了。二是從住房供需看，全國城鎮人均住房面積已經達到了40平方米，住房開始趨于飽和。三是從買房觀念來看，長期以來只漲不跌、一賺到底的房價預期出現轉變，觀望成為市場的主流。

實際上，目前樓市出現的這些轉變信號都指向了一個共同的主題：時過境遷，閉眼買房的時代已經逐漸過去了。那么，面臨房地產市場進入轉折期，未來哪些類型的房子可能會逐步失去熱度呢？畢竟，對于房子這樣動輒幾百萬的商品來說，根本沒有給購房者試錯的機會，所以再怎么小心都不為過。根據最近一年國家發布的一系列樓市新規看，4類房子或被“打入冷宮”，陷入“窘境”，內行提醒，真的不能亂買房了，準備買房的該留意。

第一類：小產權房

與商品房相比，小產權房的單價更低，物業費、采暖費也更便宜，所以得到了一些購房者的青睞。但盡管如此，絕大多數的購房者都不會輕易購買小產權房，原因主要有兩點：一是小產權房存在政策風險，合法性得不到國家的認可，所以一不小心就會面臨強拆或產權糾紛。二是小產權房是村集體建設的，開發建設的監管存在缺位，房屋質量和售后保修都難以保證。

正所謂，“屋漏偏逢連夜雨”。根據今年自然資源部下發的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》顯示，對于亂占耕地建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，都不得辦理確權登記，不得通過登記將違法用地合法化。由于小產權房本身就不受購房者待見，如今國家又發布了“不予確權登記”的通知，這意味著小產權房的轉正之路依然遙遙無期，“新規”帶來的影響相當于將小產權房打入到了“冷宮”當中。

第二類：商住房

商住房，顧名思義，就是既可以用來辦公也可以用來居住的房子。長期以來，憑借戶型小、總價低等優勢吸引了一批年輕購房者的關注。但是，與純住宅相比，商住房存在不少問題：產權40年，無法落戶，水電商用，不通燃氣，不能享受學區配套，交易稅費高等。除此之外，最關鍵的一點是，商住房是開發商為了便于銷售而打的政策擦邊球，屬于市場發展的畸形產品，因為這是在本該用于建造寫字樓的商業地塊上開發建造的商品房。

最近兩三年，伴隨房地產調控的收緊，全國多個城市開始加強了對商住房的管控。比如，北京、上海、成都等城市都先后出臺政策，明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途。以上海為例，在《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》中，明確要求土地出讓合同中應該明確辦公用地不得建造公寓式辦公，商業用地未經約定不得建公寓式酒店。筆者認為，新規的發布，相當于直接把商住房打入“冷宮”當中，不僅會大大降低商住房的市場流通性，還會導致商住房的價格進入下跌陣營，預計會有越來越多的購房者遠離商住房產品。

第三類：“老破小”學區房

眾所周知，原來的入學制度很簡單，就是單校劃片，子女根據實際居住地的位置就近入學即可。不過，這也導致教育資源分配不均衡，從而推高了優質學區房的價格，所以才會出現一些老破小、小平房變成天價學區房的情況。不過，目前北京、濟南、杭州等地開始推行多校劃片，這意味著單校劃片的規則將會被打破。說得通俗一點，子女最終能入讀哪所學校由唯一的答案變成了多種可能，一定能上某所學校的事情不存在了，而是靠電腦來隨機派位。

多校劃片政策的推進，可以進一步促進教育資源均等化，這顯然是一個好消息。但筆者認為，同時也將給老破小這一類房子帶來一定的打擊。畢竟，長期以來，老破小之所以備受青睞，重要的原因之一就是依靠優質的學區光環來加持，而新規下，一旦上不了對口的優質學校，再加上本身的居住條件就不理想，那么還有人愿意花費天價去為老破小買單嗎？說白了，一旦失去了學區光環，絕大多數老破小的價值都將會被重新衡量。

第四類：小型房企開發的樓盤

近兩年，國家加強了對房地產的金融調控。比如，收緊資金借助信托等渠道進入房地產，嚴控消費貸款等資金違規流入房地產，收緊個人住房貸款的條件、額度等。今年以來，住建部、央行又聯合公布了“三道紅線”融資新規，進一步提高了房企融資的門檻。此外，監管機構還要求銀行進一步壓降涉房貸款規模，本年度新增房地產貸款不能超過全部新增貸款的30%。通過這一系列的新規不難看出，房地產金融政策仍在步步收緊，絲毫看不到松綁的跡象。

面對嚴格的融資新規，大型房企基本可以通過本身的實力、規模、口碑、銷售和回款能力來緩解現金流壓力。但是，對于抗風險能力不足，市場影響力較低的小型房企來說，由于本身就不被購房者認可，如今又面臨不小的資金壓力，接下來無疑會面臨窘境。實際上，過去一兩年，由于資金鏈斷裂，我們已經看到不少小型房企都出現了爛尾、破產、跑路的問題。據人民法院公告網顯示，今年1-10月份，全國已有近400家房企發布破產文書，主要都是三四線城市的小型房企。當然了，這也提醒購房者要盡量避開小型房企開發的樓盤。

總結一下：過去十多年，我們處在樓市的上升時期，不管是商品房還是商住房，不管是老房子還是新房子，不管是大產權還是小產權，不管是大房企還是小房企，凡是早買房的多買房的，基本都可以做到一賺到底。但是，今日不同以往，在經歷了四年的調控之后，樓市已經逐漸迎來了轉折，尤其是以上新規的發布，預示小產權房、商住房產品、“老破小”學區房以及小型房企開發的樓盤或許要被打入“冷宮”中了，這將對房地產市場產生重要的影響。

小產權房不予確權登記，限制商業用地建造商住房產品，有利于規范房地產市場的走向。多校劃片，意味著教育均等化開始提速，未來老破小學區房的價值或將被重新衡量。房地產信貸環境保持嚴格監管的態勢，加速了房地產行業的洗牌。筆者認為，淘汰掉一些運營能力較差的小型房企，同時也意味著可以幫助購房者規避買房風險，從而減少因爛尾、破產等帶來的麻煩和損失。總而言之，閉眼買房、穩賺不賠的經驗已經行不通了，真的不要亂買房了。