買賣二手房很多朋友認為找個中介給走流程就萬事大吉了，其實不然，二手房交易過程中隨時可能出現各種意想不到的問題，如交易對象不是房主本人，房子自身缺陷隱瞞，口頭承諾沒有落實到合同，對方違約等等，不出問題還好，出問題難免需要扯皮，耽誤工夫，起急生氣不說，重則資金受損，所以今天盤點一些常見問題。
一、關于和誰交易
1）核實中介身份
這一點很多人會忽略，不管找的大中介還是小中介，正規中介在門店應該都能看到墻上掛著工商部門頒發的營業執照和房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書，也會展示店內經紀人信息，所以最好也看看經紀人的身份證件是否對得上。
2）核實你的賣家是否有資格賣房？
這也就涉及房屋所有權的問題，房本上寫了幾個人，是否存在共有產權現象，如果存在需要所有房屋產權人同意出售才能交易，如果共有人不是夫妻，是兄弟姐妹，親戚朋友，那這種情況交易過程中產權人必須都得到場，除非代理人提供書面授權委托書，但購房人要注意留存原件，留取證據，防止之后交易出現問題,如果擔心對方不是房屋所有權人，可以讓對方出示身份證原件，房本原件，或者與房屋所有權人電話視頻核實，通話記錄或視頻記錄保存留取證據，這些工作中介公司是有義務幫你核實登記和授權情況的。
如果已婚，要看是不是夫妻共同財產，婚前財產，那只需一人簽字即可，婚后財產，夫妻雙方都得到場，本人簽字，如果一方不能到場，要在合同里注明該房源夫妻雙方另外一方知悉賣房的情況，比如這個房子賣給誰，多少錢，并且對合同和買賣事實沒有任何爭議。如果有爭議，賣方將承擔全部責任，這樣寫，主要是為了規避日后出現交易風險和浪費口舌。
3）核實房子是否能夠上市交易？
當你選擇了某中介公司幫你完成交易流程，中介就有義務審查簽合同的人有沒有代理權，房屋登記情況，比如是否存在抵押，查封，戶口問題，包括你的購房資格等等，還有就是房子產權屬性，如一類經適房，是否滿五，央產房辦沒辦理上市手續，是否為小產權或沒房本的回遷房等等，通過房本或建委中介都可以幫你核實。
二、口頭答應的事兒落實到合同
一般購房合同中介用的都是建委的制式模板，但由于每套房子買賣雙方自身的情況不同，需要在擬定合同時做一些條款修改和補充，這個就需要中介和買賣雙方協商達成一致，最終完成合同簽訂。
一般簽合同有哪些注意事項？
1）一些口頭承諾一定要包含在合同條款里
房屋面積，車位（帶車位賣），儲物間，家具家電，金額付款方式，房屋交付時間，違約責任等。
2）明確戶口遷出時間
通常存在于學區房交易過程中，盡可能多壓戶口保證金外，一般10-50萬不等（遷出時間過長最好不碰或多壓些錢），要在合同里注明原業主戶口遷出時間。
3）付款方式，時間節點合同里要體現
如總房款金額、付款方式、付款時間、付款條件、貸款方式，和錢有關的都要寫進合同，并且有對應的支付時間。
4）明確違約條款
不管是買房還是賣家，逐字逐句搞清楚條款，仔細查閱合同是否存在違約責任不對等，或違約責任缺失的問題，比如未按時交房，沒有在合同里注明誰來承擔違約責任，違約金額是多少。每項義務都要有對應的違約條款，缺一不可。
三、資金監管
四、哪些房子不能過戶
1）未滿五年經適房
2）特殊房產如軍產房
3）未進行房改的公房
4）未解除抵押的房產
5）自住型商品房
6）無房本回遷房
7）小產權住房
8）被法院查封的房子
9）其他共有產權人不同意出售的房子，如存在繼承糾紛，離婚財產分割糾紛，其他產權人不同意出售。
五、留有證據
買賣二手房只要沒過戶，雙方隨時可能發生毀約。一開始保留所有的證據，包括所有的約定，通話記錄和視頻記錄錄音，微信聊天記錄，房源硬傷照片，一旦發生糾紛，就有證據可以維護自身的權益，二手房購買過程中，有很多突發或不確定因素，如果拿不準，可以選擇律師協助解決問題，降低交易風險。
