公攤面積=建筑面積—實用面積(所謂的公攤系數，也就是房屋的得房率);

建筑面積=套內建筑面積+公攤面積;

公攤面積=公攤系數×套內建筑面積;

公攤系數=總公共分攤面積÷(套內建筑面積×總套數);

套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積。

普通多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數約在10%-15%;帶電梯的小高層住宅，公攤系數約在15%-20%，高層住宅相對更高一些，約在20%-25%。

住宅的公攤面積范圍

1、7層以下住宅公攤率為7-12%：多層建筑一般是指層數在6層左右磚混結構的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間熱交換站、水泵房、配電室等。這類住宅的公攤率為7-12%。

2、7-11層住宅公攤率為10-20%：樓層為7-11層為層，一般層公攤取決于各樓盤自身的情況，不同的層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的層住宅，公攤系數在15%-20%之間。

3、12-33層住宅公攤率為14-24%：高層住宅的公攤面積是比較大的。根據建筑規模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。

4、別墅類住宅：別墅類型的住宅公攤面積是最低的，雖然別墅包括了地下室，但是大多都是以三層樓房的獨棟住宅形式出現，其中帶室內的車庫，獨立別墅是沒有公攤面積的，而聯排別墅的公攤面積也很少，一般在1-8%。

不能計入公攤面積的內容

公用建筑面積的公攤遵循的是“誰使用，誰分攤”的原則。

1、樓梯間、電梯間等不納入與之不相通的房屋的分攤范圍。

2、按物管有關規定設置的物管用房不納入公用面積進行分攤。

3、作為人防工程的地下室不納入公攤。

4、為小區服務的文教、衛生、商業等公益事業房屋不納入公攤。

5、為小區服務的供水、供電等設備房作為物管配套用房不納入公攤。

6、已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不納入公攤。

7、權利人之間根據協議合理劃分公用部位的，該部分不納入公攤。