我們都知道，一般購房者取得房產(chǎn)證要完成三步：

1、項目竣工通過驗收交付業(yè)主使用；

2、房企拿到整個項目的產(chǎn)權(quán)；

3、房企分割項目大產(chǎn)權(quán)，給業(yè)主的房子辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

房企在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證之前，先得為項目辦理大產(chǎn)權(quán)，法律上稱之為初始登記。這個過程分為兩部分，分別是辦理土地證和項目大房產(chǎn)證。其中土地證是房企拿地后取得的，房產(chǎn)證是房子竣工驗收后取得的。

需要的材料：

1、五證；

2、房企的主體資格證明，一般是房企營業(yè)執(zhí)照；

3、竣工驗收備案表；

4、房屋實測面積報告；

有了竣工驗收備案表和房屋實測面積報告后，房企可以通知業(yè)主收房了，同時房企也完成了初始登記拿到大產(chǎn)權(quán)。接著房企著手開始為業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

正常情況下，這個過程也就一個月左右，業(yè)主自己也可以辦理的。開發(fā)商辦大證的時間一般在30天以內(nèi)，業(yè)主的小證一般也在30天以內(nèi)，算上交房時間，整個過程一般不應該超過3個月。

但在實際過程中，開發(fā)商一般都代辦產(chǎn)證，這里面除了正常手續(xù)需要消耗一定時間外，還涉及到銀行抵押解除等資金運作，所以，房企普遍在合同中約定交房后2年內(nèi)為業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

問題一、為什么會辦不下來房產(chǎn)證呢？

房產(chǎn)證辦理超期或者無法辦下來的原因很多，主要有以下幾種：

1、違規(guī)用地，

2、變更規(guī)劃，

3、竣工驗收問題，

4、面積實測問題，

5、資金鏈問題，

6、公共維修基金和契稅被挪用，

7、房企跑路。

總體來看，房產(chǎn)證辦不下來絕大部分是因為房企違規(guī)操作。

問題二、房產(chǎn)證辦不下來對購房者有哪些風險？

房產(chǎn)證下不來，購房者無法取得權(quán)，無法對房子進行買賣、抵押、贈與、繼承、出租等處置。房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。

更嚴重者，房企因債務被強制執(zhí)行時，沒有辦理房產(chǎn)證的房子仍然屬于房企的資產(chǎn)，債權(quán)人（一般是銀行）可以依法要求強制執(zhí)行。

問題三、辦不下房產(chǎn)證，開發(fā)商有什么好處？

辦不下房產(chǎn)證，房子仍然屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以利用房子進行再融資活動。此外，開發(fā)商的違規(guī)操作是辦不下來房產(chǎn)證的主要原因，這些違規(guī)操作已經(jīng)讓開發(fā)商獲得了不少收益，比如好賣點，搞點違建增加利潤等。

問題四、辦不下來房產(chǎn)證，業(yè)主該怎么辦？

由于辦不下來房產(chǎn)證的原因很多，業(yè)主能自救的難度也有所不同。

如果小區(qū)取得房產(chǎn)證的條件基本滿足，業(yè)主可以通過法律途徑要求過戶，難度不大；

如果房企存在比較的嚴重問題，難以獲批，業(yè)主要求過戶的難度一般；

如果房企存在嚴重的問題，辦理房產(chǎn)證的難度大，業(yè)主應考慮退房。

此外，如果小區(qū)存在產(chǎn)權(quán)問題，業(yè)主都會受影響，這個時候業(yè)主行動起來才是關(guān)鍵。

問題五、怎么避免產(chǎn)權(quán)風險？

一般來說，期房盡量買大品牌房企的房子，即使工程質(zhì)量不比小房企好，但考慮到品牌影響力，一般產(chǎn)權(quán)風險要明顯小于小房企。

不要涉足小產(chǎn)權(quán)、的房子。小產(chǎn)權(quán)的房子根本沒有大產(chǎn)證，而的房子存在規(guī)劃風險，因為規(guī)劃的是商業(yè)，容易在面積實測、竣工驗收環(huán)節(jié)出問題。例如，北京已經(jīng)要求不再給新建項目發(fā)房產(chǎn)證了。

后，買房前看清楚項目的手續(xù)，手續(xù)不全的項目可以略過了。即使是手續(xù)完整的房子，收房時也應注意檢查竣工驗收備案表和面積實測報告，如果沒有這兩個文件，開發(fā)商就屬于違規(guī)交房。

此時，你應考慮的是維權(quán)或退房，如果住進去幾年后，房價也漲上去了，才因為房產(chǎn)證辦不下來向開發(fā)商維權(quán)，作為購房者的你也會陷入進退兩難的境地。