在過去的一年的傳統行業出現了不景氣,就和去年的天氣一樣迎來了歷年來較寒冷的天氣,如今2015已經過去了,寒潮也已經退去,開始回暖,那么是否經濟開始回暖,2016年房價走勢又會如何呢,按揭中的房子怎么賣?聽小編為您一一到來。
近期,有網友咨詢“按揭貸款買的房子,現在還在按揭中,能否把房子賣掉,該如何辦理呢”,對此,在這里作以下解答,為有同樣疑問的朋友解惑。
方法/步驟
第一、賣方有能力還貸的,先賣方還清貸款,注銷抵押,然后再交易過戶。
第二、賣方沒能力還貸的,而買方有能力的,可以協商讓買方先還清貸款,然后再交易過戶。這種方法對買方有一定的風險性,不過可以通過有誠信有資質的中介公司并要求賣方做公證委托等來消除風險。
第三、買賣雙方都沒能力或不愿意還貸的,可以通過找第三方專門的擔保公司,由擔保公司還清貸款再交易過戶,然后再還錢給擔保公司,不過這需要一筆擔保贖樓費用。我覺得買轉揭的房子會存在著一些隱性風險。主要在于過戶的方式,假設你是買方:其一如果是直接更名的方式(即賣方關于房屋的剩下按揭你原本不動接過來,然后把首付款及差價還給賣方),這是便捷的,只是這樣辦手續麻煩,需要房地產主管部門(比如交易所或產權登記)、銀行、賣方、買方,有時還需要開發商幾方相互操作才有辦法,只是要同時召集這幾方來辦難度很大。
所以就有以下方式:
你幫賣方先把銀行余款還上,等房屋解押后,再來辦過戶與按揭手續,但是這樣的話你的風險會比較大,因為存在著等房屋解押后,房東反悔,不想賣房,這樣你的解押款追回的程序麻煩(經常弄到法院去),有的人甚至一解押,邊打官司一邊把房子都賣了,到時候根本追不回錢的都有。
所以采用此種方式,好不要自己去墊錢,而去找房地產置業擔保公司,由他們作為中間人提供資金,來進行操作,這樣比較安全,交易不成賣方錢也拿不走。只是這樣要付擔保公司一定的擔保金額(擔保金的利息)
后一種應該說是好的,就是房東自己有余錢,可以先解押,然后同時與你簽定合同,等解押后再過戶并辦理按揭,以及違約責任等。這樣等他的產權證辦出來后過戶,你的風險就小的多。
辦理商品房按揭貸款的程序大致如下:
⑴購房人與開發商簽訂商品房買賣合同,并辦理商品房買賣合同的登記手續;
⑵購房人付清首期購房款,向辦理按揭業務的律師提交貸款銀行要求提供各種文件,申請按揭貸款;
⑶律師對購房人資料作形式審查并見證;
⑷貸款銀行對經律師見證、公證處公證的購房人提交的資料進行審查,對合格者予以批準;
⑸銀行與購房人簽訂抵押貸款合同,銀行與開發商簽訂保證合同;
⑹抵押貸款合同簽訂后,購房人在律師的指引下到貸款銀行認可的公證處辦理相關公證手續;
⑺律師為購房人代辦該商品房的保險,抵押期間保險單正本由貸款銀行收押;
⑻貸款銀行向購房人發放貸款,通常按貸款合同或保證合同的約定直接匯入開發商在貸款銀行開立的售房款帳戶或轉入借款人在貸款銀行開立的存款帳戶;
⑼借款人在貸款銀行開設還款帳戶,按期向該帳戶還款付息,直至結清全部貸款本息;
⑽抵押期間取得的房地產權證應交貸款銀行保管;
⑾貸款到期日前,借款人如果提前償還貸款,應按合同約定向貸款銀行提出申請;
⑿貸款結清后,借款人從貸款銀行領取“貸款結清證明”,取回房地產權證等抵押登記證明文件及保險單正本,到原抵押登記。
可以選擇用買房人的首付款償還銀行的剩余貸款將房屋解除抵押,待房屋更至買房人名下,由買房人申請“房屋抵押貸款”,貸款獲得審批以后,用該部分貸款支付剩余房款。
需要提醒的是,這種辦法雖然能解決房屋不能更名過戶的問題,但也存在一定的風險,因此盡量找第三方進行擔保,以控制自己的風險。
小貼士:如果沒有來得及進行預告登記,退而求其次的是第三方擔保、打借條等辦法,優點是操作簡單容易,但能起到的法律效用不及預告登記方式。
1、買賣雙方一起去銀行,買方直接把錢打到賣方的還貸賬戶上,然后銀行會出一個結清證明,這個結清證明由中介保管,直到成功辦理完過戶手續,但還款憑證須由付款方保管。
2、要求房東打借條,同時中介提供擔保,具體內容約定為:賣方借到買方多少錢,用于還清房貸尾款,并且該借款抵作買方的購房首付,該過程由中介提供擔保,承擔連帶責任。
3、待賣家還清貸款、解除房屋抵押且拿到兩證后,再走正常的二手房交易程序。
